Hypo ennustaa asuntojen hintaeron kasvukeskusten ja haja-asutusalueiden välillä kasvavanedelleen. VIDEO // Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus avaa asuntomarkkinakatsauksen ennusteita.
Asuntokauppa kuroi kesällä nopeasti umpeen koronakeväänäsyntynyttä historiallista kuoppaa, joka sulatti kauppamääristä hetkessä 35 prosenttia. Kauppoja tehdään yhä noin 10 prosenttia vähemmän kuin helmikuussa.
Hypon tuoreen asuntomarkkinakatsauksen mukaan koronapandemian vaikutus hintoihin on ollut vähäisempi kuin kaupankäyntiin, mutta silti koko maan hintakehitys jää pakkaselle ensi kertaa vuoden 2015 jälkeen.
– Ennustamme että hinnat laskevat 1,0 prosenttia koko maassa. Pääkaupunkiseudulla hinnat pysyvät vastaavasti 1,0 prosentin nousussa. Hintaero kasvukeskusten ja haja-asutusalueiden välillä kasvaa edelleen, sillä koronan keskelläkin väkimäärä kasvoi lähinnä Helsingin, Tampereen ja Turun seutukunnissa, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo.
Ensi vuonna Hypo ennustaa hintojen nousevan koko maassaprosentin verran ja pääkaupunkiseudulla 2,5 prosenttia.
Hypon asuntoindeksi yhdistää asuntojen hinta- ja kauppamäärätiedot kertoen vanhojen asuntojen kysynnän kehityksestä. Kasvukolmion kysynnän kasvu tasaantui jo ennen korona-aikaa, kun kauppa rauhoittui.
– Hinnoissa tehtiin yhä uudet ennätykset, mutta tasaantumista on jo näköpiirissä,Hypon asuntomarkkinakatsauksessa todetaan.
Pk-seudulla Hyponasuntoindeksi laski 123 pisteeseen kauppamäärien romahdettua.
– Kesäheinäkuussa asuntokauppa toipui ripeästi liki viime vuoden lukemiin. Kuopasta on noustu, mutta kevään pudotusta ei ole vielä alettu kiriä umpeen. Hinnat pitivät pintansa odotetusti yhä, eikä hintaluisu kenties edes ulotu kaikkein halutuimmille alueille.
Turussa indeksi hiipui 122 pisteeseen.
– Turussa hinnat nousevat yhä Helsinkiäkin nopeammin, mutta viime vuosien vahvasta kehityksestä huolimatta hintataso on silti selvästi Tamperetta edullisempi, pk-seudusta puhumattakaan. Korona asettaa erityisen isoja huolia Varsinais-Suomen näkymille Turun telakan ja Uudenkaupungin autotehtaan ahdingon myötä.
Tampereella indeksi supistui 117 pisteeseen.
– Tampereella asuntojen hintanousu on pysähtynyt, ensimmäisenä kasvukolmion kärjistä. Osittain tilanne voi olla positiivinen ja/tai väliaikainen – runsas rakentaminen tuo uutta tarjontaa ja tuskastuttavien työmaiden aiheuttama haitta häipyy ennen pitkää.
Koko maan hintalukuja kannattelee koronakriisin keskelläkin kasvukolmion lisäksi vain muutama muu kaupunki.
”Isossa osassa maata asunnon jälleenmyyntiarvo laskee vuosien vieriessä samaan tapaan kuin käytettyjen autojen arvo luisuu lisäkilometrien ja ajan myötä.”
– Kuopiossa hinnat nousevat koronan keskellä, mutta maakuntakeskuksista Jyväskylässä, Seinäjoella, Kouvolassa, Vaasassa, Hämeenlinnassa ja Rovaniemellä laskua on yli viisi prosenttia edellisvuodesta.
– Synkin tilanne on Lahti, Mikkeli, Kokkola -kolmikossa, jossa hinnat laskivat keväällä yli 10 prosenttia viime vuoden vastaavasta.
Omistusasumisen suosio nousee
Brotherus näkee, että pitkälle ennustetut miinuskorot ja asuntolainan joustomahdollisuudet lisäävät omistusasumisen suosiota.
– Lainanlyhennysten jäädyttäminen ja lainajärjestelyt ovat osoittautuvat vahvoiksi turvatekijöiksi, kun ihmiset miettivät omaa asumistaan, sillä asuinvuokrat eivät jousta alaspäin.
Asuntomarkkinakatsauksen mukaan USA:ssa omistusasumisen yleistyminen näkyy jo nyt.
– Samalla asuntoon laitetaan entistä suurempi osa kokonaiskulutuksesta, kun koronan myötä kotitalouksilta säästyy tahtomattaan rahaa matkailusta, kulttuurista, tapahtumista ja palveluista
Koronakeväänä toimitiloissa ja liikekiinteistöissä nähtyä laajaa vuokrien alennusta ei ole vielä nähty kotien vuokrissa.
– Vuokra-alet saattavat kuitenkin olla syksyllä täyttä totta maakuntakeskusten pienissä asunnoissa. Opiskelijat jatkavat opintojaan etänä, joten monessa yliopistokaupungissa asuntomarkkinat ottavat uutta kulmaa, kun suuri joukko asunnon tarvitsijoita näyttää jäävän saapumatta.
Pienten asuntojen markkinat saivat jo keväällä iskuja, kun AirBnB-toiminta hyytyi komennustyöntekijöidenja turistien kadotessa.
Miten käy yksiöiden hinnoille?
Hypo ennusti yksiöiden hintojen karkaavan muusta asuntomarkkinasta jo viisi vuotta sitten.
– Sen jälkeen kasvukolmion pienasunnot ovat vain vetäneet suurempaa kaulaa perheasuntoihin – paitsi Vantaalla. Kasvaneeseen kysyntään on reagoitu osassa kuntia sallimalla runsas yksiötuotanto. Etenkin Vantaalla yksiöiden lukumäärä on ollut kovassa kasvussa viime vuodet, asuntomarkkinakatsauksessa todetaan.
Vantaalla yksiöiden hinnat romahtivat kuluvan vuoden toisella vuosineljänneksellä.
– Ilmiö on vielä lyhytaikainen, mutta vastaavaa nähtiin viimeksi 1990-luvun lamassa.
– Kevään hintamuutokseen vaikuttaa varmaankin sijoittajien nippukaupat ja runsas rakentaminen Vantaalla. Osaltaan ilmiö voi kuitenkin kertoa kasvukeskusten reunavyöhykkeiden pienien asuntojen haasteista korona-aikana,Brotherus analysoi.
Asuntomarkkinakatsaus 3/2020 pähkinänkuoressa
- Koko maan hinnat miinukselle ensi kerran 5 vuoteen – kasvukolmio kestää koronan keskellä
- Maakuntakeskukset historiallisen haasteen edessä – opiskelijat eivät saavu ja talous taantuu
- Opiskelijavaltaiset Vaasa, Joensuu ja Rovaniemi jo valmiiksi vaikeuksissa
- Yksiömarkkina vapisee Vantaalla – runsas rakentaminen ja koronan kynimä kysyntä näkyvät nyt
- Miinuskorot, lyhennysvapaat ja epävarma epidemia tuovat tukea omistusasumiseen
Voittajat
- Ensiasunnon ostajat vakailla työpaikoilla – piensijoittajat yhä sivurajalla, pankeista saa lainaa
- Suurimmat ammattimaiset sijoittajat – nippualennuksia rakentajilta, rahoitusta suoraan markkinoilta
- Tavalliset kodeissaan pysyvät asuntovelalliset – korot pysyvät pohjilla, lyhennysvapailla joustoa
- Vakavaraiset osta ja pidä -asuntosäästäjät hyvällä vuokralaisella – kassavirta kantaa kriisin yli
- Maakuntakeskuksiin muuttavat – opiskelijoilta jää asuntoja vapaiksi, alennuksia tiedossa
Häviäjät
- Maakuntakeskuksien asuntosijoittajat ilman talouspuskureita – tyhjäkäyttöä tai vuokra-alea edessä
- Bullet-lainoilla ja suurella velkavivulla pelaavat sijoittajat – jälleenrahoitusriski realisoituu
- Ylisuuren yhtiölainan kanssa kipuilevat sijoittajavaltaiset taloyhtiöt – vastikkeiden maksu vaikeutuu
- Pakkomyyntiin ajetut työpaikkansa menettäneet asunnon omistajat
- Lomautetut vuokra-asujat – omistusasuja saa lyhennysvapaata kriisin keskellä, mutta vuokra ei jousta
Hypon asuntomarkkinakatsaus (pdf)
Lisää aiheesta:
Asuntosijoittamisen suosio kasvaa – koronakevät ei pysäyttänyt trendiä
Yksityisiä asuntosijoittajia ei pelota hintojen lasku – kolmannes saattaa harkita uusia kauppoja
