Minkälaisia asioita asuntosijoittajan kannattaa ainakin ottaa huomioontaloyhtiön yhtiökokoukseen valmistautuessa?
Yhtiökokous on se paikka, jossa osakkeenomistaja voi vaikuttaa taloyhtiön asioihin.
– Kokouksessa saa hyödyllistä tietoa ajankohtaisista asioista ja voi ottaa osaa yhtiön tulevaisuutta koskevaan keskusteluun. Yhtiökokouksessa osakkeenomistajalla on mahdollisuus esittää hallitukselle ja isännöitsijälle kysymyksiä yhtiön taloudesta ja käsiteltävänä olevista asioista. Yhtiökokous valitsee myös hallituksen, jolla on keskeinen rooli taloyhtiön toiminnassa ympäri vuoden, Suomen Vuokranantajien lakimies Jenni Valkama neuvoo.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina käsiteltävä asunto-osakeyhtiölaissa säädetyt asiat, kuten tilinpäätöksen ja talousarvion vahvistaminen, vastikkeiden suuruudesta päättäminen ja hallituksen laatima kunnossapitotarveselvitys. Lisäksi on käsiteltävä mahdolliset muut asiat, jotka yhtiöjärjestyksen mukaan on käsiteltävä varsinaisessa yhtiökokouksessa.
Vinkkejä yhtiökokoukseen valmistautumiseen
1. Toimi ajoissa, jos haluat saada asian käsiteltäväksi yhtiökokouksessa
Osakkeenomistajalla on oikeus saada asia käsiteltäväksi yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvan asian käsittelemistä koskeva kirjallinen vaatimus on esitettävä hallitukselle niin hyvissä ajoin, että asia on mahdollista sisällyttää yhtiökokouskutsuun. Hallituksella ei ole velvollisuutta valmistella osakkaan käsiteltäväksi vaatimaa asiaa, joten osakkeenomistajan kannattaa laatia mahdollisimman selkeä kirjallinen päätösesitys, jonka pohjalta asian käsittely yhtiökokouksessa on sujuvaa.
2. Arvioiperitäänkö yhtiössä oikean suuruista hoitovastiketta?
Hoitovastikejäämä kertoo, onko vastike mitoitettu oikein.
Jos yhtiössä peritään vuosittain ylimääräisiä hoitovastikkeita muiden kuin yllättävien tapahtumien takia, antaa se viitteitä siitä, että hoitovastike on mitoitettu liian alhaiseksi. Hoitotalouden ei pitäisi olla jatkuvasti alijäämäinen ilman perusteltua syytä, koska se tarkoittaa, ettei yhtiössä perittävä hoitovastike riitä kattamaan kaikkia yhtiön hoitokuluja. Myöskään merkittävää ylijäämää ei ole perusteltua kerätä, mutta on suositeltavaa, että yhtiöllä on aina 2-3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa ”puskurina”.
Hoitopuolen menojen säännöllinen kilpailuttaminen ja korjausten suorittaminen oikea-aikaisesti auttavat hillitsemään taloyhtiön menojen kasvua. Jos menopuolelta ei ole karsittavaa, on hoitovastikkeen alijäämäisyys korjattava nostamalla hoitovastiketta.
3. Kiinnitä huomiota kunnossapitotarveselvityksen sisältöön
Hallitus esittää vuosittain yhtiökokouksessa näkemyksensä olennaisten kunnossapitotöiden tarpeesta seuraavien viiden vuoden aikana. Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta on mahdollista ennakoida tulevia korjaushankkeita sekä varautua yhtiövastikkeen korotuksiin. Yhtiökokous ei tee kunnossapitotarveselvityksestä erillistä päätöstä, vaan päätökset hankkeiden toteutuksesta ja rahoituksesta on tehtävä erikseen.
Kunnossapitotarveselvityksen perusteena olisi hyvä olla teknisen asiantuntijan selvitys rakennusten kunnosta, esimerkiksi kuntoarvio, ellei hallituksen jäsenillä itsellään ole alan asiantuntemusta.
Jos yhtiön rakennusten kuntoa ei ole pitkään aikaan tai koskaan tarkasteltu asiantuntijan toimesta, voi osakkeenomistaja ehdottaa yhtiökokouksessa kuntoarvion teettämistä.
4. Tuloutetaanko vai rahastoidaanko vastikkeet?
Jos taloyhtiöllä on lainaa, jonka kuluja maksetaan vastikkeissa, kannattaa tilinpäätöstä lukea erityisen tarkkaan. Vuokranantajaosakkaan mahdollisuus vähentää taloyhtiölle maksettu vastike vuokratulojen verotuksessa riippuu siitä, miten yhtiö käsittelee vastikesuorituksen omassa kirjanpidossaan.
Tuloutetut vastikkeet osakas voi vähentää suoraan vuokratuloista jo saman vuoden verotuksessa.
Rahastoidut vastikkeet tulee puolestaan lisätä asunnon hankintamenoon ja ne otetaan huomioon vasta asuntoa myytäessä.
Yhtiökokouksessa osakas voi tarvittaessa ehdottaa muutosta vastikesuoritusten käsittelyyn taloyhtiön kirjanpidossa.
5. Käytä kyselyoikeuttasi
Osakkeenomistajalla on yhtiökokouksessa kyselyoikeus, eli oikeus saada hallitukselta ja isännöitsijältä tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Osakkeenomistajalla ei muuten ole jatkuvaa oikeutta saada tietoja yhtiön asioista, joten kyselyoikeutta kannattaa yhtiökokouksessa käyttää aktiivisesti.
Kun kokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, osakkeenomistajan kyselyoikeus koskee myös yhtiön taloudellista asemaa yleisemmin.
6. Mene rohkeasti mukaan hallitukseen
Taloyhtiön hallituksessa osakas pääsee vaikuttamaan yhtiön kuntoon ja talouteen yhtiökokouksien välissäkin. Hallitustyöskentelyn tueksi on tarjolla myös hyviä verkkokoulutuksia, joita kannattaa hyödyntää.
Lisää aiheesta:
Vuokranantajat: ”Pidä pää kylmänä ja kommunikoi ahkerasti”
TUTKIMUS: Yksityiset asuntosijoittajat ovat reiluja vuokranantajia
Vuokranantaja huolehdi vakuutuksista – viisi harhaluuloa sijoitusasunnon vakuuttamisesta
