Liikekiinteistöjä on pidetty suhdanneherkkänä kiinteistötyyppinä, mutta ne ovat myös hyvä suoja inflaatiolta.
JLL Finlandin toimitusjohtaja Tero Lehtonen vertailee suhdanteiden vaikutuksia kiinteistötyyppeihin:
– Toimistot ja vähittäiskauppa ovat lähtökohtaisesti riippuvaisempia taloussuhdanteista, kun taas asuntojen ja hoivakiinteistöjen tuottamaan kassavirtaan ei juurikaan vaikuta, kasvaako kansantuote vai ei.
– Normaalissa markkinatilanteessa asunnot ovat likvidein kiinteistölaji, varsinkin jos on mahdollista myydä yksittäisiä asuntoja kuluttajamarkkinaan. Asuntojen ohella ammattimaisille sijoittajille vetovoimaisimpia ovat viime vuosina olleet logistiikkakiinteistöt, joissa kohdekoko on tyypillisesti isompi ja sopimusmaturiteetti pidempi kuin asunnoissa, Lehtonen sanoo.
Toimistotaloihin verrattuna asuntokohteiden kassavirtariski on jakautunut, koska kerrostaloissa vuokralaisia on yleensä huomattavasti enemmän kuin toimistokohteissa. Toimitila- ja liikekiinteistöt ovat kuitenkin tarjonneet asuntoja parempaa suojaa inflaatiolta.
– Korkean inflaation oloissa indeksikorotukset on pääsääntöisesti saatu vietyä sopimuksiin, ja yritykset ovat aika lailla kiltisti ne hyväksyneet. Vuokra-asuntomarkkinoilla sen sijaan on tällä hetkellä paljon kilpailua. Käytännöllisesti katsoen kukaan ei ole saanut vietyä viime vuoden indeksikorotuksia täysimääräisesti vuokriin. Se tarkoittaa, että toimitilat ovat olleet tässä suhdannetilanteessa parempi inflaatiosuoja kuin asunnot, Lehtonen toteaa.
Evlin kiinteistörahastojen salkunhoitaja Heidi Tilli on samoilla linjoilla. Hänen mukaansa markkinavuokrat pysyvät inflaation perässä pitkässä juoksussa, mutta kiinteistötyypeittäin on eroja vuokrankorotusten toteutumisessa.
– Olemme mukana KTI Kiinteistötiedon tekemässä vuokravertailussa, ja koko Suomen keskiarvodatasta käy ilmi, että liiketilakiinteistöissä uudet sopimukset solmitaan tällä hetkellä keskimäärin korkeammalle tasolle kuin vallitsevat. Liikekiinteistöt ovat ainoa kiinteistötyyppi, jossa niin on, Tilli sanoo.
Hänen mukaansa kaikissa muissa kiinteistötyypeissä uudet vuokrasopimukset johtavat todennäköisesti vallitsevaa alempaan vuokratasoon.
– Niin ollen hyvistä vuokralaisista kannattaa pääsääntöisesti pitää kiinni, vaikka se tarkoittaisikin hieman vuokratasosta tinkimistä, Tilli päättelee.
Hänen mukaansa liikekiinteistöt tarjoavat täydellistä inflaatiosuojaa myös tutkimusten mukaan.
– Kassavirtakomponentti nousee tärkeäksi tekijäksi haastavassa markkinaympäristössä. Toimitilakiinteistöissä se on ollut historiallisesti vahvempi kuin asunnoissa.
