Asuntosijoittajille on merkitystä, millä tavalla taloyhtiön kirjanpidossa käsitellään osakkaiden suorituksia vuosikorjausten ja perusparannusten kustannusten kattamiseksi.
Taloyhtiöiden remonteilla voi olla merkittäviä vaikutuksia vuokranantajina toimivien osakkaiden eli asuntosijoittajien verotukseen. Taloyhtiö kattaa korjaushankkeensa osakkailta kuukausittain perittävillä pääoma- eli rahoitusvastikkeilla tai lainaosuuksilla, jotka voivat olla kertasuorituksia.
Jos taloyhtiö tulouttaa osakkaiden maksut kirjanpidossaan, sijoittajaosakas voi vähentää maksamansa osuudet omassa verotuksessaan tulonhankkimiskuluina. Jos suoritukset sen sijaan rahastoidaan, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja otetaan huomioon vasta myyntivoittoverotuksessa.
Asuntomarkkinoilla on jo jonkin aikaa ollut tilanne, jossa suuressa osassa Suomea vuokranantajille ei ole odotettavissa mainittavaa arvonnousua, vaan vuokraustoiminnan tuotto-odotus perustuu vuokratuottoon eli vuokralaisen maksamaan säännölliseen kassavirtaan. Silloin taloyhtiön kirjanpitoon rahastoiduista remonttimaksuista ei ole vuokranantajalle mitään verotuksellista hyötyä. Myyntivoiton verolla on merkitystä vain silloin, jos jotakin myyntivoittoa syntyy.
Sen sijaan taloyhtiön vuositulokseen tuloutetut maksut vuokranantaja pystyy vähentämään aina. Taloyhtiön näkökulmasta on tärkeää tasapainottaa vuositulos niin, ettei taloyhtiö joudu maksamaan veroa. Kuukausittain tulevat rahoitusvastikkeiden tuloutukset taloyhtiö pystyy käytännössä aina tasapainottamaan esimerkiksi poistoilla, joita rakennusten arvosta voi tehdä neljä prosenttia vuodessa.
– Jos monta osakasta päättääkin maksaa osuutensa remontin kustannuksista kerralla pois, taloyhtiölle tulee tuloja niin paljon, ettei se pääsekään nollatulokseen. Silloin maksuja on pakko rahastoida, Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes toteaa.
Lainaosuussuoritusten määrää taloyhtiön on vaikea ennakoida, sillä osakkaiden tilanteet saattavat muuttua äkillisestikin. Siksi yhtiökokous usein valtuuttaa hallituksen tarvittaessa rahastoimaan osakkaiden maksamia suorituksia. Tämä johtuu siitä, että rahastoinnista on tehtävä päätös sen tilikauden aikana, jota rahastointi koskee. Asiasta on oltava joko yhtiökokouksen päätös tai yhtiökokouksen valtuutus hallitukselle.
Sijoittajien kiinnostus nostaa arvoa
Taloyhtiössä asuville osakkaille taloyhtiön kirjanpitokäytännöllä ei ole välitöntä vaikutusta. Jos asunnon omistaja asuu asunnossaan itse vähintään kaksi vuotta, hän saa myydä asunnon verovapaasti joka tapauksessa, joten taloyhtiön kirjanpitokäytännöllä ei ole hänelle suurta merkitystä. Sijoittajaystävällinen toimintatapa eli maksusuoritusten tuloutus voi Sanna Hughesin mukaan kuitenkin olla myös omistaja-asukkaiden etu.
– Taloyhtiö, jossa taloyhtiölainojen maksuja tuloutetaan, on sijoittajille yleensä houkuttelevampi, jolloin se nostaa kaikkien asuntojen arvoa, Hughes sanoo.
Jos taloyhtiön asunto-osakkeet ovat myös sijoittajien näkökulmasta kiinnostavia, potentiaalisten ostajien määrä on suurempi ja siten kysyntä parempi. Jos taloyhtiöllä on lainaa, jonka maksuosuudet on rahastoitu, sijoittajat saattavat ohittaa koko kohteen.
Tästä syystä taloyhtiöissä on lähtökohtana yleensä, että pääomavastikkeet tuloutetaan ja lainaosuussuoritukset tarvittaessa rahastoidaan. Ainakin, jos taloyhtiön isännöitsijällä ja hallituksella on homma hallinnassa.
– Tosi paljon vaikuttaa, mitä hallitus esittää, koska se harvoin muuttuu yhtiökokouksessa, Hughes toteaa.
Hänen mukaansa uusissa taloyhtiöissä on tyypillistä, että yhtiöjärjestykseen on viety pykälä, jonka mukaan pääomavastikkeet tuloutetaan, mikäli se ei johda taloyhtiölle itselleen negatiivisiin veroseuraamuksiin. Tämä kertoo yhtiön tahtotilan sijoittajille.
Arvonnousua herkemmin uudiskohteissa
Uudiskohteissa arvonnousu voi olla sijoittajien päällimmäinen intressi.
– Jos kyse on korjaushankkeesta, kuten julkisivuremontti tai linjasaneeraus, niin tyypillisesti sen kustannus ei mene asunnon hintaan sellaisenaan, vaan siinä korjataan vanhaa. Mutta uudiskohteissa, joissa myyntihinta on tyypillisesti 30 prosenttia velattomasta hinnasta ja loppu on taloyhtiölainaa, niin kyllähän yhtiölaina lyhenee esimerkiksi kymmenessä vuodessa jo niin paljon, että olisi kummallista, jos arvonnousua ei olisi. Vaikka asunnon arvo olisi pysynyt samana, laina on lyhentynyt niin paljon, että verotettavaa arvonnousua tulee aika paljonkin, Hughes havainnollistaa.
Silloin sijoittajan kannalta myös taloyhtiön lainaosuuksien rahastointi voi olla hyvä käytäntö. Rahastointi saattaa sopia myös sijoittajille, jos arvonnousu tulee melko nopeasti.
– Silloin vuokranantaja ei ehdi saada ajallista verohyötyä siitä, että verotus on vuokrallaolon ajan pienempi. Jos taas asunnon arvo nousee, myyntivoiton verotuksessa pompataan herkästi 30 prosentista 34 prosentin veroasteeseen, Hughes sanoo.
