Asuntosijoittajan vuosi 2024 alkoi haasteellisessa ympäristössä. Vuokra-asunnoista on nyt ylitarjontaa, eivätkä vuokrat ole nousseet samassa tahdissa vastikkeiden ja korkotason kanssa. Sanna Hughes uskoo kuitenkin tilanteen tasoittuvan vuoden loppupuolella tai viimeistään ensi vuoden alussa.
Asumiseen ja asuntorahoitukseen erikoistunut luottolaitos Suomen Hypoteekkiyhdistys toteaa joulukuun 2023 tiedotteessaan, että korot, väestönkasvu ja hallituksen varainsiirtoveromuutokset määräävät nyt asuntomarkkinoiden suunnan. Alkanut vuosi nollaa hinnat vuositasolla, mutta samalla ne kääntyvät vuoden sisällä selvään nousuun.
”Kovin kirivaihe näyttäisi ajoittuvan vuoteen 2025, jolloin myyntivarastot on syöty ja uusia asuntoja valmistuu kasvukolmioon vähiten 10 vuoteen. Rakentaminen ei pysähdy, mutta romahtaa, mikä alkaa kohottaa asuntojen hintoja, kun syväjää vaihtuu orastavaan kukoistukseen keväällä”, tiedotteessa todetaan.
Varsinkin pääkaupunkiseudulla on koronarajoitusten jäljiltä yhä vuokra-asunnoista paikoitellen ylitarjontaa.
– Vuokralaisilla on nyt, mistä valita. Siksi vuokranantajat harkitsevat nyt tarkoin vuokrankorotuksia. Jos vuokralainen vaihtuu, niin uusi vuokra ei todennäköisesti ole ainakaan korkeampi kuin siihenastinen vuokra. Vielä alkuvuonna valmistuu paljon uusia asuntoja, mutta ei enää vuoden loppupuolella. Tämä osaltaan korjaa vuokramarkkinoiden tilannetta tuoden kysynnän ja tarjonnan vähän lähemmäs tosiaan, Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes sanoo.
Rakennusliikkeet yrittävätkin nyt erilaisilla porkkanoilla innostaa asuntosijoittajia ostamaan uudiskohteita. Porkkanoita ovat esimerkiksi vastikkeiden alennukset ja takuut vuokratuloista.
”Käynnissä nyt mukava kampanjatarjous, jossa uuden kodin ostavalle asuntosijoittajalle on tiedossa huolettomat ensimmäiset 12 kuukautta. Takaamme sinulle nimittäin 12 kuukauden vuokransaannin”, kertoo muun esimerkiksi Pohjola Rakennus verkkosivuillaan.
Lisäksi yhtiö tarjoaa yhteistyökumppaninsa kautta vuokranvälityksen kustannuksineen.
Tampereella ja Turussa valoisampaa
Alkuvuosi on Hughesin mukaan haasteellinen varsinkin suurella velkavivulla sijoitusasuntonsa ostaneille.
– Kun katse on tarpeeksi kaukana horisontissa, tilanne varmasti helpottuu, Hughes uskoo.
Toisaalta asuntojen hintojen lasku luo myös oston paikkoja niille sijoittajille, joilla on riittävästi pääomaa.
– Ainakin kiinteistövälittäjien tietojen mukaan varsinkin käytettyjen asuntojen myynti piristyi loppuvuodesta hiukan. Kun ei tarvitse käyttää liian suurta velkavipua, myöskään korkotaso ei pitkällä välillä ainakaan kaada tuottoyhtälöä. Uusien asuntojen kauppa ei kuitenkaan käy, ja korkotasoon nähden ne ovat edelleen tosi kalliita. Sijoittajat ostavatkin nyt hyvinkin varovasti uudiskohteita, Hughes painottaa.
Hughesin mukaan vuokramarkkinatilanne näyttää jo nyt hieman valoisammalta pääkaupunkiseudun ulkopuolella, erityisesti Tampereella ja Turussa.
– Markkinatilanne Tampereella ja Turussa on tervehtynyt korona-aikojen jälkeen selvästi nopeammin. Niissä ei ole ollut viimeisinä vuosina samanlaista kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaa kuin pääkaupunkiseudulla. Samalla myös vuokrat ovat nousseet Tampereella ja Turussa merkittävästi enemmän kuin pääkaupunkiseudulla.
Helsinki, Tampere ja Turku pysyvät tulevaisuudessakin asuntomarkkinoiden vetureina. Kuitenkin myös esimerkiksi Kuopiossa, Oulussa ja Rovaniemellä vuokrat ovat nousseet parilla prosentilla vuoden takaisista ajoista.
– Pienemmätkin yliopistokaupungit ovat kuitenkin maakuntiensa vetureita, kun opiskelijoissa on paljon potentiaalisia vuokralaisia. Siinä mielessä ne ovat edelleen houkuttelevia kaupunkeja sijoittajille. Jyväskylään valmistui vielä muutamia vuosia sitten todella paljon uusia asuntoja ja vuokratasojen kehitys näytti pitkään aika tasaista viivaa. Parin viimeisten vuoden aikana markkinat ja samalla vuokrataso on sielläkin lähtenyt nousuun. Siinä mielessä näen yliopistokaupungit kauttaaltaan hyvinä sijoituskohteina, Hughes sanoo.
Myös odottaminen maksaa
Korkeasta korkotasosta huolimatta Hughes varoittaa sijoittajia myös liian pitkän odottamisen riskeistä.
– Jos oma talous on kunnossa, markkinoilta löytyy aina ostonpaikkoja. Odottaminenkin maksaa. Niin kauan kuin ei tee mitään, ei myöskään tule minkäänlaisia tuottoja. Kannattaa ehkä miettiä oman sijoituskohteen sijaintia: onko kyseisellä alueella näkyvissä hintojen nousua. Jos on, niin pitkän tähtäimen arvonnoususta saatava tuotto paikkaa tämän hetken maltillisempaa vuokratuottoa.
Erityisen haastava aika on nyt ”flippaamiselle”: asuntosijoittamiselle, jossa tavoitellaan asunnon ostamista edullisesti ja myymistä nopeasti voitolla. Useimmiten mediassa esiintyvät flippaajat kunnostavat vanhoja asuntoja ja myyvät ne eteenpäin.
– Kun asuntojen myyntiajat ovat olleet pitkiä ja hinnat laskusuunnassa, flippaaminen ei ainakaan viimeisen vuoden aikana ole ollut helppoa. Sen sijaan vanhan asunnon ostaminen edullisesti ja remontoiminen voi olla tuottoisampaa, jos asunto ostetaan pitkäaikaista vuokrakäyttöä varten, Hughes sanoo.
Hughes korostaa, että jokaisen sijoittajan kannattaa ajatella ostokohdetta itsenäisesti ja oman sijoitusstrategian kannalta.
– Kannattaa miettiä sitäkin, olisiko järkevämpää hakea oma kohde sieltä, mihin muut eivät ole tulleet sankoin joukoin.
Liikkuessa kalliilla alueella vuokratuotto sijoitukseen suhteutettuna jää lyhyellä tähtäimellä vaatimattomammaksi, mutta vastaavasti pitkällä tähtäyksellä voi odottaa asunnon arvonnousua. Sen sijaan isojen kaupunkien ulkopuolella vuokratuoton täytyykin olla suurempi sijoitukseen liittyvien riskien takia: vuokrattavuus on vaikeampaa ja tyhjien kuukausien riski on suurempi, eikä sijoitukselle ole odotettavissa samanlaista arvonnousua kuin kasvukeskuksissa.
