Viime kesänä kiristynyt lainakatto vaatii asuntokaupoille halajavilta melkoisia säästöjä, Hypon pääekonomisti kertoo.
Asuntokauppa on käynyt Suomessa tahmeasti viimeisen vuoden aikana, vaikka talous- ja työllisyystilanne ovat olleet hyviä. Kaupaksi on mennyt pääasiassa uusia asuntoja, kun taas vanhojen asuntojen ja tavallisten kotitalouksien tekemät asuntokaupat ovat itseasiassa supistuneet, selviää Hypon tuoreesta asuntomarkkinakatsauksesta.
- Kauppaa kurittavat tiukempi sääntely, kiristynyt muuttovero ja asuntosijoittamisen aalto, pääekonomisti Juhana Brotherus summaa.
Viime kesänä kiristynyt lainakatto vaikeuttaa hänen mukaansa varsinkin kaupunkilaisten asunnonvaihtajien asemaa.
- Pk-seudulla tyypillisen 65 neliön asunnon ostoa varten tarvitaan liki 40 000 euron säästöt, Tampereellakin 25 000 euroa. Moista summaa ei monelta löydy, eikä vuokralla asujan säästömahdollisuuksia helpota vuokrien nopea nousu finanssikriisin jälkeen.
Ja vaikka säästöjä ja maksukykyä löytyisikin, asuntokaupoilla seuraavat haasteet ovat pian edessä.
- Kiristynyt varainsiirtovero vie kasvukaupungeissa jo parin kuukauden palkan. Samaan aikaan pienet asunnot ovat olleet asuntosijoittajien kiinnostuksen kohteena hyvästä syystä: vuokratuotto ja likviditeetti korkeat. Kun kaupungeissa on samalla rajoitettu uusien yksiöiden rakentamista, tilanne on tullut ensiasunnonostajille entistä tukalammaksi, Brotherus sanoo.
Hypon laskujen mukaan ensimmäisen oman kodin ostajien määrä onkin romahtanut yli 10 000 hengellä, kun ensimmäinen porras omistusasuntopolulla on varattu täyteen.
Vähentyneiden kauppamäärien lisäksi huolta herättävät venyneet myyntiajat. Omakotitalon myyminen pk-seudun ulkopuolella kestää Hypon mukaan nyt jo pidempään kuin finanssikriisin aikana. Toisaalta kasvukaupungeissa kerrostaloasunto menee yhä kaupaksi yhtä ripeästi kuin aiempina vuosina ja vuosikymmeninä.
Keskustat vetävät
Asuntokaupat ovat myös keskittyneet tiukasti suurimpiin kasvukeskuksiin eli Helsinkiin, Tampereelle ja Turkuun. Suomalaiset pakkautuvat yhä enenevässä määrin kaupunkeihin, vaikka työpaikkoja on viime vuosina syntynyt myös haja-asutusalueille.
- Hinnat jatkavat laskuaan vääjäämättä alueilla, joilla väkiluku vähenee ja kysyntä katoaa. Koko Suomea ei voi pitää asuttuna, kun kohta edes koko Uusimaa ei ole enää asuttu, Brotherus ryöpyttää.
Ihmisiä vetää kaupunkeihin paremmat palvelut sekä niin sanotut pehmeät vetovoimatekijät, jotka näkyvät hyvin urbaania elämää haluavien lapsiperheiden muuttotrendistä.
- Ennen muutettiin mukuloiden myötä esikaupunkialueille edullisempien lisäneliöiden, turvallisuuden ja luonnonrauhan perässä. Mutta ei enää ei. Muutos näkyy Helsingissä selvimmin, mutta ilmiö tuntuu myös muissa isoissa kaupungeissa, kuten Tampereella ja Turussa keskustan päiväkodeissa. Muutokseen on onneksi havahduttu: tarvitaan lisää kantakaupunkimaista asumista, jotta ainoa ratkaisu ei ole asua keskustoissa vain ahtaammin ja kalliimmin.
Vastaavasti alueet, jotka ovat nojanneet väljään omakotitaloasumiseen, kahteen autoon ja isoihin perheisiin, kohtaavat jatkossa haasteita väestön vanhetessa, vähetessä ja lapsiperheidenkin hakeutuessa takaisin keskustoihin.
- Konkreettisista toimista tärkeintä on varmistaa asuntojen riittävyys kasvukeskuksissa niitä haluaville – rakennettavaa riittää, ARA-asuntoihin tarvitaan kiertoa, muuttoavustuksia tarvitaan tulevaisuudessa ja kasvukolmion liikenneyhteydet täytyy varmistaa työvoiman liikkuvuuden vuoksi. Uudelleenkoulutus ja työvoimapalvelut pitää myös resursoida riittävästi – ei pelkkää patistelua, vaan myös apua ja tukea.
Hintojen nousu harvassa
Helsingin, Tampereen ja Turun kasvukolmiossa asuntojen hintakehitys oli Hypon tarkastelussa positiivista. Myynti on käynyt vilkkaana etenkin Turussa, jossa indeksi oli 123 pisteessä. Pääkaupunkiseudulla kauppa oli rauhoittunut hieman, 119 pisteeseen, mutta oli silti vuodentakaista korkeammalla Vantaan ja Espoon runsaasta uudistuotannosta huolimatta.
- Pk-seudulla kovin kysyntä kohdistuu kantakaupunkiin, missä tarjonnan lisäys on vähäistä. Turussa viime vuoden lopun kovin kiri rauhoittui. Myönteinen tunnelma telakka- ja autoteollisuuden ympärillä näkyy ja tulevat suunnitelmat raitioliikenteestä kertovat kasvuhakuisesta suunnasta, Hypon katsauksessa todetaan.
Tampereella pisteluku oli 116, kun asuntokauppaa käytiin hitaammin ja hinnat laskivat. Brotherus kuitenkin ennakoi lukujen tarkistuvan vielä ylöspäin viime vuoden tapaan.
Toisaalta uusia asuntoja tulee kasvukaupunkeihin historiallisesti helpottamaan asuntopulaa, mikä auttaa pitämään hinnat kurissa ja tylsyttää vuokrien ikinousua. Tuleva hallitus on keskiössä asunto- ja kaupunkipolitiikassa, mutta vaalitulos ei antanut selkeää suuntaan tältäkään osin. Kuntapäättäjien rooli korostuu, jos valtiovalta ei osaa näyttää suuntaa.
Suurkaupunkikolmikon ja Porvoon ulkopuolella asunnot halpenivat viime vuonna. Oulussa lasku oli loivaa, mutta esimerkiksi Kokkolassa peräti seitsemän prosenttia.
- Monen maakuntakeskuksen näkymät ovat haasteelliset, ellei syntyvyydessä tai maahanmuutossa tapahdu selvää nousua. On hyvä huomata, että edes 1,2 miljardin euron investointi Äänekoskelle ei ole riittänyt elvyttämään alueen asuntomarkkinoita, vaan hinnat ovat laskeneet muutaman vuoden takaa reiluun 1 100 euroon neliöltä ja kauppamäärät puoliintuneet, Brotherus huomauttaa.
- Asuntomarkkinat ovat vaikeuksissa, jos väki vähenee ja vanhenee. Etenkin Kajaani, Kotka, Kouvola, Mikkeli, Pori ja Salo näyttävät tuoreen väestöennusteen mukaan kipuilevilta alueilta. Keskisuurissa kaupungeissa näkyy polarisoituminen myös kunnan sisällä: keskustorin tuntumassa kysyntää riittää, kun kaupungin reuna-alueilla on hiljaisempaa. Kilometri ytimestä voi olla jo liikaa keskikokoisessa kaupungissa.
Hypon Asuntoindeksi yhdistää ainoana indikaattorina Suomessa asuntojen hinta- ja kauppamäärätiedot kertoen vanhojen asuntojen kysynnän kehityksestä. Uudet asunnot puuttuvat luvuista eli todellisuus on vielä vahvempi.
Yksi hopeareunus
Asuntomarkkinoiden kysynnän suunnalle keskeistä ovat omistusasunto-ostajien olot, sijoittajien suunnitelmat ja yleinen väestönkehitys. Suomen talouden hyvä vaihe tukee tavallisten kotitalouksien kykyä ostaa oma koti, eikä korkotaso paina.
- Matalat korot ovatkin heikon talouden hopeareunus asuntovelallisille. Tällä hetkellä markkinat odottavat korkojen nousevan vasta vuonna 2021, eikä seuraava suuntakaan ole varma, Brotherus huomauttaa.
Uusien asuntolainojen korot ovat nyt lähinnä marginaalia. Keskimäärin marginaalit ovat jo alle 0,8 prosenttia, mutta alueelliset ja asiakaskohtaiset erot ovat suuria. Ennen finanssikriisiä keskeinen ero oli vain asiakkuudessa, mutta uudessa katettujen joukkolainojen ja sääntelyn pankkimarkkinassa myös kohteen sijainnilla ja laadulla on iso vaikutus hintaan. Lainoista yli 96 prosenttia sidotaan euribor-korkoon, jotka seuraavat EKP:n korkopolitiikkaa.
Matalat korot pitävät myös kiinteistösijoittamisen kiinnostavana vaihtoehtona ja uusia ammattimaisia toimijoita tulee yhä Pohjolan perukoille. Toisaalta väestön väheneminen tuo alueellisesti kysymysmerkkejä kiinteistöjen arvoille. Taantuman oloissa tilanne olisi vieläkin vakavampi.
- Toisaalta velalliselle tärkeintä on työpaikan pysyvyys ja ansiokehitys, eivät korot. Katastrofikohtalo omasta rahapolitiikasta luopuneelle Suomelle olisi nousevat korot euroalueen talouden takia, mutta kotimainen tahmataantuma. Onneksi sitä ei ole nyt näköpiirissä, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus toteaa.
