Juristin viisi vinkkiä hyvän vuokrasopimuksen laatimiseksi

Loppukesästä eletään jälleen vuokra-asuntomarkkinoiden vilkkainta sesonkia, jalaaditaan tuhansia uusia vuokrasopimuksia.

Suomen Vuokranantajien lakimiehenSusanna-Maria Aarnivuonmukaan ”paras tapa hoitaa riitaisuudet on välttää ne kokonaan hyvin laaditulla vuokrasopimuksella”.Ota siis haltuun juristinvinkit hyvän vuokrasopimuksen laatimiseksi:

1. Pidä huoli siitä, että sopimus on selkeä

Vuokrasopimuksen tulisi olla selkeä sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle. Kannattaa siis sopia vain sellaisista ehdoista, jotka itsekin ymmärtää.

Vuokrasopimuksissa suhteellisen yleinen sopimusehto, jonka mukaan vuokrasopimus on ensin määräaikainen ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleva, on riitatilanteissa epäselvä. Yleisen sopimusoikeudellisen periaatteen mukaan epäselviä sopimusehtoja tulkitaan laatijan vahingoksi, joka on lähes aina vuokranantaja.

Sopimus kannattaa siis laatia selkeästi joko toistaiseksi voimassa olevaksi tai määräaikaiseksi. Yksi mahdollisuus hakea vuokrasuhteeseen pysyvyyttä on sopia toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamispäivästä.

2. Sopimuksen pitää olla reilu molemmille osapuolille

Vuokrasopimuksessa pitää kiinnittää huomiota myös sopimustasapainoon.

Mitä enemmän sopimusehdoilla poiketaan vain toisen osapuolen hyväksi sopimuksenvaraisista säännöksistä, sitä vahvemmin poikkeaman pitäisi olla perusteltavissa.

Jos esimerkiksi sovitaan irtisanomisajan ensimmäinen mahdollinen alkamisajankohta vasta vuoden päähän, olisi reilua, että tämä ehto sitoo sekä vuokralaista että vuokranantajaa.

Mikäli ennenaikaisen irtisanomisen varalle halutaan ottaa sopimussakko, tulee sen olla kohtuullinen. Kohtuulliseksi sopimussakoksi katsotaan yleensä 1–2 kuukauden vuokraa vastaava summa.

Ennakoi tulevat muutokset

Sopimussuhteen aikana tapahtuviin muutoksiin, kuten vesimittarien käyttöönottoon, on hyvä varautua ennakolta sopimusehdoin. Myös vuokrasuhteen päättymishetken tilanne kannattaa huomioida jo etukäteen.

Vuokralaisten vaihdosta helpottaa yleensä se, että muuttopäiväksi on sovittu vuokrasopimuksen päättymispäivä. Ilman sopimista muuttopäivää koskeva lainsäädäntö voi tulla ikävänä yllätyksenä. Jos muuttopäivästä ei ole erikseen sovittu, asunnon tulee olla täysin tyhjä vasta sopimuksen päättymistä seuraavan arkipäivän jälkeen.

Muuton lähestyessä vuokralaiselle kannattaa lähettää etukäteen tarkemmat loppusiivousohjeet, jotta siivoukselta vaaditusta tasosta ei synny jälkikäteen erimielisyyttä ja vakuus saadaan palautettua mahdollisimman mutkattomasti.

Vuokrasopimukseen kuuluu myös joustovara

Vaikka monesta asiasta voidaan sopia vuokrasuhteen aikanakin osapuolten yhteisen tahdon mukaisesti, kannattaa joustovaraa sisällyttää myös vuokrasopimuksen ehtoihin.

Esimerkiksi vuokrankorotuksen perusteen voi sitoa johonkin enimmäisprosenttiin. Tällainen ehto tarjoaa vuokranantajalle hyvän liukumavaran vaikkapa sen mukaan, miten hoitovastike tai muu kustannustaso on noussut. Toisaalta hyvästä vuokrasuhteesta voi palkita tekemällä varsin maltillisia korotuksia tai jättämällä ne jopa kokonaan tekemättä.

Kannattaa myös muistaa, että tietyistä asioista ei voida sopia laista poikkeavasti. Esimerkiksi vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaikaa ei voida pidentää tai vuokrasopimuksen purkuperusteita lisätä.

Sopimusmallia kannattaa räätälöidä

Sopimusmallit, kuten Suomen Vuokranantajien tarjoamat vuokrasopimukset, kannattaa aina muokata omaan tilanteeseen sopiviksi.

Jos vuokrakohde on esimerkiksi niin sanottuallergia-asunto ja vuokralainen haluaa ottaa sinne lemmikin, voidaan tämä sallia vaikkapa sillä ehdolla, että vuokralainen sitoutuu maksamaan huoneiston allergiatasoisen siivouksen vuokrasuhteen päättyessä. Allergiaystävällisyys kannattaa tällöin huomioida kuntoa määriteltäessä.

Vaikka toistaiseksi voimassa oleva sopimus on pätevä suullisenakin, vuokrasopimus kannattaa laatia aina kirjallisesti. Tämä vähentää epäselvyyksiä ja luo pohjan sujuvalle vuokrasuhteelle.

Suomen Vuokranantajat tarjoaa erilaisia sopimusmalleja ja neuvontaa jäsenilleen.

Lisää aiheesta:

Vuokrankorotukseen ei riitä pelkkä ilmoitus – Tässä juristin vinkit vuokranantajalle, kuinka se tehdään oikein

TUTKIMUS: Yksityiset asuntosijoittajat ovat reiluja vuokranantajia

Vuokratulojen ilmoittaminen on unohtunut yllättävän monelta – ”Tehokkain keino lisätä vuokratulojen ilmoittamista näyttää olevan kiinnijäämisen riski”