Jokaisen tulisi arvioida omaa maksukykyään realistisesti jo ennen asunnon hankkimista. Myös huolellinen tutustuminen taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen on ensiarvoisen tärkeää.
Julkisuudessa on keskusteltu viime aikoina taloyhtiöiden vastikerästeistä ja asuntosijoittajien roolista taloyhtiössä. Jokainen tapaus, jossa vastikemaksut ovat jääneet rästiin, on todella ikävä. On sanomattakin selvää, että jokaisen osakkaan tulee huolehtia vastikkeista ja muista maksuista. Taloudenpidon vastuullisuus on aivan keskeinen osa hyvää ja vastuullista vuokranantajuutta.
Jokaisen tulisi arvioida omaa maksukykyään realistisesti jo ennen asunnon hankkimista. Jos asunnon hankkimiseen käyttää lainaa, on omaa maksukykyään tärkeää arvioida erilaisilla korkotasoilla riippumatta siitä, onko laina henkilökohtaista lainaa vai taloyhtiölainaa. Asuntosijoittajan on syytä huomioida laskemissaan myös mahdolliset tyhjät kuukaudet ja yllättävät remonttitarpeet. Jos varautumisesta huolimatta oma maksukyky heikkenee, toimenpiteisiin tulee ryhtyä viipymättä. Jos lainaa on pankista, voi maksujärjestelyistä keskustella tarvittaessa oman pankin kanssa. Samalla kannattaa pohtia, olisiko vuokraustoiminnan kassavirran parantaminen mahdollista tai onko syytä harkita jopa sijoitusasunnon tai muun omaisuuden myyntiä.
Myös huolellinen tutustuminen taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen on ensiarvoisen tärkeää. Taloyhtiön tilinpäätöksestä selviää osakkaiden vastikerästien määrän kahden viimeisimmän tilikauden päättymishetkellä. Samoin taloyhtiön tilinpäätöksestä näkee, miten taloyhtiön taloutta on muuten hoidettu: onko yhtiöllä puskuria yllättäviä menoja varten ja riittävätkö kerättävät vastikkeet kattamaan taloyhtiön juoksevat kulut. On tärkeää, että myös taloyhtiöt puuttuvat osakkaiden mahdollisiin vastikerästeihin ripeästi ja tehokkaasti.
Onneksi suuret ongelmat vastikkeiden maksussa ovat yksityisillä vuokranantajilla edelleen harvinaisia. Suomen Vuokranantajien Vuokranantaja-barometrin mukaan 91,5 prosentilla asuntosijoittajista ei ole ollut viimeisen puolen vuoden aikana minkäänlaisia vaikeuksia maksaa taloyhtiölle hoito- tai rahoitusvastikkeita. Suuria vaikeuksia on ollut vain 1,2 prosentilla. Barometriin vastasi maalis-huhtikuussa lähes 2 500 yksityistä vuokranantajaa.
Keskittynyt omistus voi olla riski – yksityisten vuokranantajien omistus yleensä tehokkaasti hajautunutta
Kokonaisuutena esimerkiksi taloyhtiölainojen hoitamaton lainakanta on suurissa kaupungeissa 1,2 prosenttia ja muualla Suomessa 1,6 prosenttia. Hoitamaton lainakanta on viime aikoina kasvanut, mutta Suomen Pankin mukaan osuutta ovat kasvattaneet esimerkiksi kiinteistösijoitusyhtiöiden, kiinteistörahastojen ja vastaavien toimijoiden lainat, eivät yksityisten vuokranantajien tai muiden pääosin kotitalouksien omistamien asunto-osakeyhtiöiden lainat.
Yksi esiin nostetuista riskeistä on huoneistojen hyvin keskittynyt omistus taloyhtiössä. Jos yksittäinen taho – olipa kyseessä sitten yksityinen asuntosijoittaja tai muu toimija – omistaa merkittävän osan taloyhtiön asunnoista tai muista huoneistoista, voi tämän omistajan maksukyvyn heikkeneminen vaikuttaa koko taloyhtiön talouteen merkittävästi. Ongelmaa ei kuitenkaan voi yleistää koskemaan kaikkia asuntosijoittajia.
Yksityisten piensijoittajien asuntosijoitukset ovat varsin tehokkaasti hajautuneet. Suurin osa yksityisistä vuokranantajista omistaa 1–3 vuokra-asuntoa, ja nekin tyypillisesti eri taloyhtiöistä. Taloyhtiön hyvä taloudenpito sekä huolellinen hoito ovat myös asuntosijoittajille tärkeitä, ja yksityisen piensijoittajan etu on usein hyvin samanlainen kuin talossa asuvan osakkaan. Lisäksi ilman yksityisiä vuokranantajia meiltä puuttuisi koti lähes puolelta miljoonalta vuokralla asuvalta.
Yksityiset vuokranantajat maltillisesti velkaantuneita ja pärjänneet hyvin korkeammassa korkoympäristössä
Vuodenvaihteessa julkaistun Vuokranantajakyselyn mukaan yksityiset vuokranantajat ovat myös maltillisesti velkaantuneita: 60 prosentilla velkaa on alle 50 prosenttia suhteessa sijoitusasunnon arvoon. Tarkasteltaessa ainoastaan taloyhtiölainoja luvut ovat vielä merkittävästi pienempiä: kolmella neljästä taloyhtiölainaa on kaikkien sijoitusasuntojen arvosta alle 30 prosenttia tai ei ollenkaan. Vain vajaalla kahdella prosentilla vastaava luku on yli 70 prosenttia. Kyselyyn vastasi 2041 yksityistä vuokranantajaa.
Suurimman osan (59 %) kevään Vuokranantaja-barometrin vastaajista ei ole tarvinnut tehdä toimenpiteitä myöskään korkojen nousun takia. Vain 3,6 prosenttia vastaajista ilmoittaa myyneensä asunnon tai asuntoja korkojen nousun seurauksena. Joka kuudes ilmoittaa, että on myynyt muuta varallisuutta tai käyttänyt säästöjä. Kulutuksesta on säästänyt viimeisen kuuden kuukauden aikana reilu viidennes.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
