Petteri Orpon hallitusohjelmaan on kirjattu tavoite vuokrausta koskevan lainsäädännön uudistamisesta vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä. Se onkin tarpeen, koska voimassa oleva asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö täyttää tänä vuonna pyöreät 30 vuotta. Nykyinen lainsäädäntö on laadittu pian vuokrasääntelyn purkamisen jälkeen ja heijastelee monelta osin sen aikaista yhteiskuntaa ja vuokramarkkinoiden tilannetta. Vuoden 2026 aikana tähän on odotettavissa muutos, kun lainsäädäntöuudistus tulee voimaan.
Asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lainsäädännön uudistamista on valmistellut oikeusministerin asettama työryhmä, jossa on ollut mukana paitsi virkamiehiä myös laaja sidosryhmien edustus. Työryhmä julkaisi mietintönsä joulukuussa 2024, ja samalla muutosehdotukset nykyiseen lainsäädäntöön lähetettiin laajalle lausuntokierrokselle.
Mikä muuttuu?
Lakiuudistusta valmistellut työryhmä esittää useita eri muutoksia, jotka selkeyttävät lainsäädäntöä vuokrasuhteen molempien osapuolen näkökulmasta. Valtaosa ehdotetuista muutoksista on positiivisia myös asuntosijoittajan näkökulmasta. Millaisia muutoksia lakiin esitetään?
Tällä hetkellä vuokralainen sitoutetaan usein vuokrasopimukseen ensimmäisen vuoden ajaksi sopimalla irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajankohdasta. Tällainen sopimusehto on ollut monelle vaikea ymmärtää, ja toisaalta määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen yhdistäminen on herättänyt tulkintaerimielisyyksiä. Työryhmä ehdottaa nyt lakiin selkeää säännöstä, jonka mukaan vuokrasopimusten voitaisiin sopia olevan aluksi määräaikaisia tiettyyn päivämäärään asti ja jatkuvan sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevina. Vuokrasuhteen päättyminen edellyttäisi tällaisissa sopimuksissa irtisanomisilmoitusta ja irtisanomisaikojen noudattamista.
Vuokrasuhdetta koskevan viestinnän osalta nykyinen lainsäädäntö ei tunnista sähköisiä sopimuksia tai viestintätapoja, vaikka moni hoitaa viestittelyn vuokrankorotuksista irtisanomisilmoituksiin sähköpostilla, tekstiviestillä tai jopa whatsappilla. Jatkossa laissa asetettaisiin edellytykset sopimusten tekemiselle sähköisesti ja mahdollistettaisiin myös muun vuokrasuhteeseen liittyvän viestinnän hoitaminen sähköisesti. Kunhan vuokrasopimuksessa olisi asiasta sovittu, voisi tarvittaessa myös purkamisvaroituksen toimittaa jatkossa sähköisten kanavien avulla.
Yksi selvä puute nykyisessä lainsäädännössä on ollut se, että vuokralainen on voinut aina ottaa läheisen asumaan huoneistoon, mutta asiasta ei ole tarvinnut ilmoittaa vuokranantajalle. Jatkossa vuokralaisella olisi ilmoitusvelvollisuus huoneiston asukkaista. Myös tupakointikieltoon ehdotetaan muutosta: siinä missä vuokranantajan pitää tällä hetkellä erikseen kieltää tupakointi, jatkossa tupakointi asunnossa ja huoneistoparvekkeella olisi sallittu vain vuokranantajan nimenomaisella luvalla. Myös muuttopäivää koskevaa säännöstä ehdotetaan muutettavaksi vastaamaan vallitsevaa sopimuskäytäntöä, eli muuttopäivä olisi ilman erillistä sopimista jatkossa vuokrasuhteen päättymispäivä, eikä sitä seuraava arkipäivä kuten tällä hetkellä.
Kokonaan uutena lakiin esitetään pykälää liittyen huoneistoon jätettyihin, usein arvottomiin tai vähäarvoisiin tavaroihin. Ehdotuksen perusteella vuokranantaja voisi jatkossa lahjoittaa tai hävittää vuokralaisen huoneistoon jättämän sellaisen omaisuuden, jonka myyntitulot eivät kattaisi huolenpito- tai myyntikustannuksia. Säännös on erityisen tarpeellinen vuokranantajien näkökulmasta, mutta hyödyllinen myös vuokralaisten kannalta, sillä se nopeuttaa vuokra-asuntojen uudelleen vuokraamista. Lisäksi vuokranantajan purkamisperusteita esitetään täydennettäväksi muulla erittäin painavalla syyllä. Jatkossa esimerkiksi vuokralaisen tekemä vakava väkivaltarikos asunnon lähialueilla voisi oikeuttaa vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen.
Työryhmä ehdottaa lakiin myös uusia pakottavia säännöksiä vuokralaisen suojaksi koskien vakuutta ja vuokrankorotuksia. Vakuus olisi ehdotuksen mukaan jatkossa palautettava tai sen pidättämisestä annettava kirjallinen ilmoitus viipymättä ja viimeistään 30 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. Mikäli vuokranantaja laiminlyö velvollisuutensa, olisi hän velvollinen maksamaan viivästyskoron lisäksi vuokralaiselle vakiokorvauksena yhden viidesosan vakuuden määrästä. Vuokrankorotusten osalta puolestaan säädettäisiin pakottavasti vuokranantajan ilmoitusvelvollisuudesta edellytyksenä vuokran korottamiseksi.
Jäikö jotain vielä puuttumaan?
Irtisanomisaikojen osalta lainsäädännön uudistusta valmistellut työryhmä esittää vuokranantajan pidemmän kuuden kuukauden irtisanomisajan kynnyksen siirtämistä yhdestä vuodesta kahteen vuoteen. Suomen Vuokranantajat jätti työryhmän mietintöön tältä osin eriävän mielipiteensä, koska ei pidä ehdotettua muutosta riittävänä irtisanomisaikojen nykyisen epätasapainon korjaamiseksi.
Vuokranantajan kuusinkertainen irtisanomisaika vuokralaiseen verrattuna on saattanut olla perusteltu 30 vuotta sitten, jolloin vuokrasääntelyn jäljiltä vuokra-asuntoja oli tarjolla hyvin vähän ja vuokralainen tarvitsi aikaa uuden asunnon löytämiseksi. Tällä hetkellä voimassa olevat irtisanomisajat ovat erityisen epäoikeudenmukaisia yksityisten vuokranantajien kannalta ja aiheuttavat niin tyhjiä kuukausia kuin vuokrasuhteen jatkumisen kohtuuttoman pitkään vielä irtisanomisen jälkeen esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokralainen on itse rikkonut sopimusta tai asunto joudutaan myymään.
Toivomme, että jatkovalmistelussa vuokranantajan irtisanomisaika asetettaisiin vuokrasuhteen pituudesta riippumatta kolmeen ja vuokralaisen irtisanomisaika kahteen kuukauteen. Tällaisen muutoksen jälkeenkin Suomessa olisi muihin Pohjoismaihin nähden vuokralaismyönteisimmät irtisanomisajat.
Lisäksi kaikki asumisen alan järjestöt ovat pettyneitä siihen, ettei lakiehdotus tuo kaivattua helpotusta vakavimpiin asumishäiriöihin puuttumiseen. Järjestöt esittivät valmistelun yhteydessä vuokranantajien ja taloyhtiöiden mahdollisuutta saada käyttöönsä poliisilta tiedot asuntoon kohdistuneista hälytystehtävistä häätöoikeudenkäyntejä varten. Tällainen muutos mahdollistaisi häiriötilanteisiin reagoinnin nykyistä nopeammin ja tehokkaammin.
Mitä seuraavaksi?
Työryhmän ehdotus on saatavilla kokonaisuudessaan sekä julkisesti lausuttavana täällä. Lausuntokierroksen jälkeen lakiehdotus etenee jatkovalmisteluun ministeriössä. Yllä kerrotut muutokset ovat siis vasta lain uudistusta valmistelleen työryhmän ehdotus. Lopulliset muutokset ovat tiedossa todennäköisesti tämän vuoden lopulla, ja alustavan arvion mukaan uusi laki tulisi voimaan vuoden 2026 alkupuoliskolla.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
