Kun sijoituksia on vaikea hajauttaa osakkeisiin ja vähäriskisiin korkoihin, tilalle on kuumeisesti etsitty korviketta. Yksi löytö, joka oli ensin tarjolla vakuutusyhtiöille ja muille institutionaalisille sijoittajille, on nyttemmin myös yksityissijoittajien ulottuvilla.
Uusi kohde on infrastruktuurisijoitukset eli sijoitukset esimerkiksi yhtiöön, joka on perustettu omistamaan ja hallinnoimaan hoivalaitoksia, väyliä ja asuntokantaa. Ongelmana vain on usein tuoton alhaisuus. Tämän vuoksi omistajaksi perustettu yhtiö ottaa lainaa – usein niin paljon kuin saa. Kun lainan korko on alempi kuin infran tuotto, kokonaissijoituksen tuottoa saadaan vivutettua ylöspäin.
Laajasti ottaen monet asuntosijoitukset voidaan lukea infrasijoituksiksi. Tarkastellaan vaikkapa sijoitusasuntoa, jonka rakennusliike myy 100 000 eurolla. Rakennusliike on ottanut perustetulle asunto-osakeyhtiölle suuren lainan. Esimerkin sijoitusasuntoa rasittaa 500 000 euron velkaosuus, eli sen velaton hinta on600 000 euroa. Jos lainasta maksettava korko on alempi kuin vuokratuotto, ylimäärä jää asuntosijoittajan tuotoksi. Kelpo keino tienata, mutta se sisältää melkoisen riskin. Jos korkotaso nousee niin, että korko syö enemmän kuin vuokratuoton, ylimäärä kuuluu asuntosijoittajan rahoitettavaksi. Tämä on vielä normaalia ja yleiseen sijoittamislogiikkaan kuuluvaa. Voiton ja menettämisen riskit kulkevat käsi kädessä.
Lisäongelma syntyy siitä, että asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajat omistavat yhdessä kiinteistön ja vastaavat yhtiön veloista. Osakkeenomistajilla ei ole mahdollisuutta valita, kenet he hyväksyvät yhteiseen projektiin. On aika nurinkurista, että pankkilainoja säännellään kohtuullisen tehokkaasti ja pyritään estämään ihmisten ylivelkaantumista. Puheena olevan 100 000 euron oman pääoman ja 500 000 euron lainan muodostaman paketin rakennusliike, samoin kuin kuka hyvänsä osakas, voi myydä kenelle tahansa. Järjestäytyneiden asuntolainamarkkinoiden rinnalla toimii täysin vapaa asuntolainamarkkina. En ole yleensä sääntelyn kiristämäisen kannalla, mutta tässä on kysymys niin lähellä kuluttajaa olevasta vaarasta, että sääntely voisi olla paikallaan.
Ongelmia syntyy myös esimerkiksi hoiva-, väylä- ja muissa vastaavissa sijoituksissa. Hoivasijoituksissa sijoittajayhtiö on saattanut sitoutua tilojen antamisen lisäksi hoiva- ja hoitotoimenpiteiden tuottamiseen. Tien omistava yhtiö on saattanut sitoutua tien kunnossapitoon. Ajatuksena on saattanut olla, että kun infrat ostetaan tehottomalta julkisyhteisöltä, tuottoa syntyy panemalla asiat kuntoon ja jatkuvan tehokkuusluupin alle. Aina tällaista säästöä ei kuitenkaan synny: julkisyhteisön tehokkuus saattaa olla hyvin pitkälle kehittynyttä tiukan budjettikurin seurauksena.
Sitten näköpiiriin tuleekin ongelma. Kun tehostetaan jo äärirajoille tehostettua toimintaa, hoivan ja hoidon tasosta tai maantien kunnossapidosta joudutaan tinkimään. Tämä johtaa lähellä tavallista kuluttajaa olevana toimintana helposti skandaaleihin ja riitoihin, joiden hintalaput voivat olla etukäteen arvaamattomia. Lisämausteen ongelmalle antaa se, että infrasijoituksia markkinoidaan esimerkiksi vakuutusyhtiöille, kirkoille ja tavallisille ihmisille eettisinä sijoituksina. Eetikon pettymys voi olla suuri unohdetun vanhuksen kuoleman tai korjaamattoman tien aiheuttaman liikenneonnettomuuden yhteydessä. Luulen, että tätä ongelmaa on vaikea ratkaista ainakaan kovin pitkälle sääntelyä kasvattamalla. Tässä tarvitaan yritysten ja erityisesti infrastruktuuriyritysten itsesääntelyn kehittämistä. Sanktioita melko varmasti tulee huonon kohteen jälkimarkkinahinnan romahtamisena.
Itse en kyllä paljoakaan usko erityisen eettisten sijoituskohteiden löytämiseen. On pidettävä tiukasti kiinni siitä, että lakia ja ohjeita noudatetaan. Varsinaisen etiikkansa kukin voi osoittaa tehdessään päätöksiä sijoitustensa tuoton käytöstä: paljonko lahjoitetaan ja paljollako vapaaehtoisesti edistetään toimialaa ympäröivän asiakaskunnan hyvinvointia?
Alan ymmärtää, miksi korkotasoa ei koroteta nollasta. Niin tehtäessä voisi tulla esiin aika paljon maksukyvyttömyyttä ja konkursseja. Toisaalta puuttumattomuus kasvattaa ylivelkaisuuden esiintulon mahdollisesti aiheuttamaa räjähdystä vieläkin syvempänä maksukyvyttömyytenä.
Kirjoitus on julkaistu aiemmin Viisas raha -lehden numerossa 1/2019.
Jarmo Leppiniemi
Kirjoittaja on sijoittaja ja kauppatieteiden tohtori.
