Taloyhtiön kokouksesta ei kannata luistaa. Siihen kannattaa myös valmistautua etukäteen.
Kevät tulee yhtä varmasti kuin taloyhtiöiden yhtiökokouskausi. Oletkin ehkä saanut jo kokousaineiston (sähkö)postiluukusta ja pohdit tekosyitä, joilla jättää kokous väliin. Väärin! Taloyhtiöiden yhtiökokouksissa tehdään jokaisen osakkaan omaisuuden kannalta merkittäviä päätöksiä, ja sen vuoksi niitä varten kannattaa ehdottomasti raivata kalenteristaan tilaa.
Yhtiökokoukseen kannattaa myös valmistautua niin, että ymmärtää, mistä kokouksessa puhutaan ja osaa tarvittaessa kysyä tarkentavia kysymyksiä käsiteltävistä asioista. Yksi tärkeimmistä kevään yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista on taloyhtiön tilinpäätös. Se kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen ja sen, miten osakkaiden varoja on tilikauden aikana käytetty. Seuraavassa muutama tärppi taloyhtiön tilinpäätöksen lukemiseen:
Vastikerahoituslaskelmasta näet taloyhtiön talouden kokonaistilanteen
Taloyhtiön taloudellisen tilanteen arvioinnissa auttaa parhaiten taloyhtiön tilinpäätöksen liitetiedoista löytyvä vastikerahoituslaskelma. Laskelma näyttää kunkin vastikelajin osalta erikseen, miten peritty vastike on riittänyt sillä katettavien kulujen hoitamiseen. Lisäksi vastikerahoituslaskelmasta selviää, onko taloyhtiölle kertynyt aikaisemmilta vuosilta vastikkeista ali- vai ylijäämää.
Vastikeylijäämä on taloyhtiölle puskuri, jonka avulla se pystyy varautumaan yllättäviin kustannuksiin, kuten lämmityskulujen nousuun tai vaikka vesivahinkoon. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä hoitovastikkeiden ylijäämää on noin kolmen kuukauden vastikkeita vastaava määrä. Pääomavastikkeet sen sijaan tulisi mitoittaa mahdollisimman hyvin vastaamaan niillä maksettavan lainan kustannuksia, eikä kerätä turhaa ylijäämää. Viitekoron nousun aiheuttamiin korkokulujen kasvuun on toki syytä varautua ainakin jollain tavalla.
Jos vastikerahoituslaskelman lopputulos on miinusmerkkinen, kannattaa sen syitä tutkia hiukan tarkemmin. Joskus alijäämäänkin voi löytyä hyvä perustelu, mutta usein se voi olla varoitusmerkki korotustarpeesta vastikkeeseen.
Toimintakertomus paljastaa olennaiset tapahtumat, talousarviovertailu suunnittelun onnistumisen
Tilinpäätöksen osana olevasta toimintakertomuksesta selviää sanallisessa muotoon tiedot olennaisista tapahtumista tilikauden aikana ja myös sen jälkeen. Toimintakertomukseen on kirjattu niin suuret korjaushankkeet tai vahinkotapahtumat kuin isännöitsijän vaihdos tai taloyhtiön oikeudenkäynnitkin. Toimintakertomuksen kirjauksista saa usein vihiä myös siitä, mitä muuta tilinpäätöksestä kannattaa syynätä erityisen tarkkaan.
Tilinpäätöksen liitteenä oleva talousarviovertailu puolestaan paljastaa, miten taloyhtiön arvio vuotuisista kustannuksista on osunut yhteen toteutuneiden kulujen kanssa eli miten hyvin se on osannut talouttaan suunnitella. Jos toteutuneissa kuluissa on isoja poikkeuksia talousarvioon verrattuna, voi yhtiökokouksessa kysyä, mistä poikkeamat johtuvat. Joskus ennakoitua suuremmille kuluille on luonnollinen selitys, kuten esimerkiksi runsasluminen tai poikkeuksellisen kylmä talvi. Mutta jos yhtiöllä on ollut esimerkiksi useita vesivahinkokorjauksia, se voi kertoa jotain suuremmista ongelmista taloyhtiön putkissa.
Sijoittajaosakkaalle on tärkeää vastikkeiden kirjanpidollinen käsittely
Sijoittajaosakkaan kannattaa tarkistaa taloyhtiön tilinpäätöksestä myös pääomavastikkeiden ja lainaosuuksien kirjanpidollinen käsittely. Jos taloyhtiö tulouttaa saamansa vastikkeet ja/tai lainaosuudet, vuokranantajana toimivan sijoittajan tulee vähentää ne verotuksessa saamistaan vuokratuloista. Jos taloyhtiö taas rahastoi saamansa suoritukset, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja huomioidaan sijoittajan verotuksessa vasta asuntoa myytäessä.
Monessa taloyhtiössä osakkaiden kuukausittain maksamat pääomavastikkeet on tuloutettu ja lainaosuussuoritukset rahastoitu. Isompien erien rahastointi on usein tarkoituksenmukaista ja jopa välttämätöntä, jotta taloyhtiö välttyy yhteisöveron maksulta.
Osakkaiden maksamien suoritusten kirjanpidollinen käsittely selviää sekä tuloslaskelmasta että taseesta. Tuloslaskelmassa suoritusten rahastointi näkyy erillisenä rahastosiirtona ja taseen puolella vastaavasti jonkin rahaston (esim. lainanlyhennysrahasto) loppusumman kasvuna. Jos rahastosiirtoja ei ole tehty, on osakkaiden maksamat suoritukset tuloutettu. Tarvittaessa tämänkin asian voi vielä varmistaa yhtiökokouksessa isännöitsijältä.
Taseesta selviää taloyhtiön varat ja velat
Yhtiön tase kertoo, mitä omaisuutta yhtiöllä on ja miten se on rahoitettu. Taseessa jokaisen osakkaan kannattaa kiinnittää huomiota taloyhtiöllä olevaan lainan määrään ja toisaalta taloyhtiön poistopohjaan eli rakennusten ja rakennelmien kirjanpidolliseen arvoon. Hyvä poistopohja mahdollistaa yhtiölle vuosittaisten poistojen tekemisen ja sen avulla yhtiön tuloksen tasapainottamisen vastineena osakassuoritusten tulouttamisesta.
Lisäksi taseesta näkyvät taloyhtiön saamiset osakkaiden tai taloyhtiön vuokralaisen rästiin jääneistä vastikkeista, vuokrista tai käyttökorvauksista. Jos vastikerästejä on päässyt kertymään paljon, pahimmillaan muut osakkaat joutuvat paikkaamaan toisten aiheuttamaa vajetta. Silloin hallitukselta onkin syytä kysyä, mihin toimenpiteisiin se on vastikerästien johdosta ryhtynyt.
Kun osaat lukea tilinpäätöstä ja ymmärrät taloyhtiön taloudellisen tilanteen edellisen tilikauden lopussa, se auttaa myös hahmottamaan seuraavalle tilikaudelle laadittua budjettia ja hallituksen ehdotusta vastikkeiden tasosta.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
