Olen vuosien varrella löytänyt itseni moneen kertaan keskustelusta, jossa on puhuttu lainojen maksusuunnitelmaa nopeammasta lyhentämisestä sijoittamisen sijaan. Kumpaa todella kannattaa tehdä?
Suomalaiset ovat tunnetusti omistusasumisen luvattu kansa, kun noin kaksi kolmasosaa asuntokunnista asuu omassa asunnossa vuokra-asunnon sijaan. Toisin sanoen suurin osa suomalaisista on ottanut tai tulee ottamaan elämänsä aikana ainakin asuntolainaa kotinsa rahoittamiseksi.
Velkaa otetaan hyvin usein myös moneen muuhun tarkoitukseen, kuten autoa ja vapaa-ajan asuntoa varten. Suomalaisten kotitalouksien velkaantuminen on ollut kasvussa 2000-luvun alkupuolelta lähtien ja siksi monet varmasti miettivät, että kannattaako keskittyä vain lainojen lyhentämiseen vai pitäisikö samalla myös sijoittaa, jotta päätyisi lopulta mahdollisimman hyvään taloudelliseen tilanteeseen.
Suomalaiset tunnetaan siitä, että velat maksetaan aina takaisin ja mahdollisimman nopeasti, mikä näkyy myös asuntolainoissa. Monet kotitaloudet päätyvät maksamaan asuntolainojaan maksusuunnitelmaa nopeammin takaisin, vaikka se tehtäisiin hampaat irvessä.
Velattomuudessa on tietysti omat hyvät puolensa ja joillekin tämä vaihtoehto on parhain, jos sijoittaminen ei sovi yhtään omalle luonteelle. Ongelmalliseksi tästä tavasta tekee vain sen, että oma koti ei ole sijoitus vaan rasite. On siis perusteltua kysyä, että onko järkevää maksaa lainaa maksusuunnitelmaa nopeammin takaisin pankille?
Olen vuosien varrella löytänyt itseni moneen kertaan keskustelusta, jossa on puhuttu lainojen maksusuunnitelmaa nopeammasta lyhentämisestä sijoittamisen sijaan. Kumpaa (lainojen lyhentäminen vai sijoittaminen) todella kannattaa tehdä?
Oikean vastauksen antaminen on itseasiassa todella vaikeaa, mutta koetan pohtia asiaa tästä huolimatta tämän päivän kirjoituksessa. Jos et millään jaksa lukea tekstiä loppuun asti, niin lyhyesti sanottuna on hyvin tapauskohtausta kumpi tavoista on parempi. Vastaus on kuitenkin niin tylsä, että katsotaan asiaa hieman pintaa syvemmälle.
Suomalaisten kotitalouksien varallisuus on asunnossa kiinni – Asuntolainan lyhentäminen yksinään ei ole paras vaihtoehto
Tilastokeskuksen mukaan suomalaisten keskimääräinen nettovarallisuus on 107 000 euroa ja tästä summasta noin 48 prosenttia on omassa asunnossa kiinni. Tuottavassa varallisuudessa (rahoitusvarallisuus) on kiinni vain kymmenys, joka on todella pieni osuus kokonaisvarallisuudesta. Tämä pieni osuus ei yksinään jaksa johtaa yksilön vaurastumiseen pitkällä aikavälillä, vaikka sille saatu tuotto olisi kuinka suuri tahansa.
Asuntolainan lyhentäminen yksinään ei ole hyvä vaihtoehto, koska se ei johda yhtä korkeaan varallisuuteen ja sitä kautta kohoavaan elintasoon pitkällä aikavälillä, kuin sijoittamalla siinä samalla. Sen lisäksi asunnosta ei ole mahdollista myydä pientä osaa rahoittaakseen yllättäviä menoja, kun sellaisia kuitenkin tulee elämän aikana vastaan.
Tämän vuoksi hyvin monet pankit ohjaavat kotitalouksia sijoittamaan asuntolainan lyhentämisen ohella, jotta rahoitusvarallisuutta on mahdollista myydä tarpeen tullen (esimerkiksi korkojen nousemisen vuoksi) ja lainan lyhentämisen loputtua olet kiinni suuremmassa varallisuudessa kuin pelkkää lainaa lyhentämällä.
Periaatteessa päätös sijoittamisen aloittamisesta asuntolainan ylimääräisten lyhennysten tekemisen sijaan on yksinkertainen. Jos odotettavissa oleva tuotto esimerkiksi rahastoista tai pörssiosakkeista on suurempi kuin lainan korko, on sijoittamisen tekeminen lyhennysten ohella aina järkevämpi vaihtoehto.
Tuoton saaminen markkinoilta on tietysti aina epävarmaa, ainakin lyhyellä aikavälillä, mutta tilastojen mukaan esimerkiksi S&P500-indeksi (=500 markkina-arvoltaan suurinta yhdysvaltalaista yritystä sisältävä indeksi) ei ole koskaan tuottanut negatiivista tuottoa, jos sijoitusikkuna on ollut vähintään 20 vuotta (yksittäiselle sijoitukselle).
Suomalaisia pitäisi saada rohkaistua sijoittamaan rahojaan oman kodin seiniin laittamisen sijaan. Toisaalta, voisiko sittenkin olla järkevää lyhentää oman asunnon lainaa nopeasti, jotta siitä vapautuvilla vakuuksilla voisi ostaa sijoitusasuntoja ilman omarahoitusosuutta? Ehdottomasti, jos säästäminen pankkitilille on hankalaa (kuten allekirjoittaneelle) ja tarkoituksena on todella käyttää vapautuneita vakuuksia sijoitusasuntojen ostamiseen. Näin päädyin tekemään itse.
Lainojen nopeampi lyhentäminen parantaa talouden kassavirtaa ja helpottaa esimerkiksi sijoitusasuntojen ostamista
Lainojen lyhentämisessä on monta hyvää puolta. Velkaantuminen laskee ja oman talouden kassavirta vahvistuu. Erityisesti, jos lainoina on erilaisia kulutusluottoja, joilla korot ovat tyypillisesti merkittävästi korkeammalla kuin asuntolainoissa, normaalia nopeampi lyhentäminen säästää rahaa ja takuuvarma tuotto on lainan koron verran.
Aloittaessani asuntosijoittamisen osakesijoittamisen ohella, otin elämäntehtäväkseni maksaa kaikki lainani takaisin asuntolainaa lukuunottamatta, koska tiesin pankkien arvostavan vahvaa kassavirtaa ja hyväkuntoista tasetta. Itselläni se tarkoitti opintolainan, autolainan ja sijoituslainan ennen aikaista maksamista. Tämän lisäksi tein ylimääräisiä lyhennyksiä oman kotini asuntolainaan vapauttaakseni vakuuksia nopeammin, koska itselleni käteisen säästäminen on mahdoton tehtävä.
Puolen vuoden ekstensiivisen lainan lyhentämisen jälkeen olin valmis pankkien kanssa käytävään lainaneuvotteluun. Kävin neljän pankin puheilla, joista kolme oli valmis lainaamaan minulle ja puolisolleni 300 000 euroa ilman tarvetta käyttää yhtäkään euroa omaa rahaa omarahoitusosuuden kattamiseksi.
Mielenkiintoisinta keskusteluissa oli se, että osakesalkullani (suoria osakesijoituksia noin 60 000 euron edestä) ei ollut mitään merkitystä lainaneuvotteluissa ja sen tuottamaa kassavirtaa (osinkoja vuodessa verojen jälkeen noin 1500 euroa) ei huomioitu tuloissa. Vain talouteni kassavirralla ja taseella oli merkitystä. Jos olisin valinnut ”suositumman” vaihtoehdon sijoittaa kaiken liikenevän rahan pörssiosakkeisiin, en olisi saanut lainaa siihen, että ostan uuden vastavalmistuvan omakotitalon jättäen samalla nykyisen kotini sijoituskäyttöön.
Minun kohdallani oli siis paljon kannattavampaa maksaa lainoja pois kuin sijoittaa kaiken liikenevän rahan pörssiin. Jos taas en olisi käyttänyt nykyisen asunnon vapaita vakuuksia asuntosijoittamisen nopeuttamiseksi, ei ylimääräisten lyhennysten tekemisessä olisi mitään järkeä. Tässä tapauksessa kaiken sijoittaminen olisi ollut taloudellisesti järkevämpää. Kuten huomaat, ylimääräisten lyhennysten tekemisen järkevyys on hyvin tapauskohtaista ja ainakin minulle se oli toimiva vaihtoehto.
Maksa ainakin kulutusluotot pois ennen sijoittamisen aloittamista
Seuraan hyvin paljon talous- ja sijoitusaiheista keskustelua eri sosiaalisen median palveluissa ja olen päätynyt monta kertaa seuraamaan keskustelua, jossa tuhansien eurojen edestä korkeakorkoista lainaa omaavat henkilöt päätyvät sijoittamaan rahastoihin tai suoriin pörssiosakkeisiin.
Kaikki saavat tietty tehdä miten tykkäävät, mutta en näe toiminnassa oikeastaan mitään järkeä tai taloudellisia perusteita.Sijoittamisen sanansaattajana olen aina innoissani siitä, jos joku henkilö päätyy aloittamaan sijoittamisen, mutta sijoittamisen aloittamisellekin on olemassa hyviä ja huonoja aikoja.
Ja tällä en todellakaan viittaa pörssiromahdusten odottamiseen ennen aloittamista tai muuhun markkinoiden ajoittaminen höpöhöpöön. Vaan siihen, että oma talous pitää olla edes kohtuullisessa kunnossa ennen kuin sinun kannattaa altistaa itsesi arvonvaihtelulle, jota tulet kuitenkin takuulla kohtaamaan sijoittaessasi pörssiyrityksiin. Et saa joutua myymään rahastoja/osakkeitasi pörssiromahduksessa, joten talous pitää olla valmis ottamaan vastoinkäymisiä ilman tarvetta turvautua osakemyynteihin.
Jos taseestasi löytyy kulutusluottoja, joiden korko on yli 5 prosenttia (henkilökohtaisesti pidän korkeakorkoisen lainan rajana 3 prosenttia), niin lyhennä nyt herranjumala ne ensin ennen kuin edes mietit sijoittamisen aloittamista. Toisaalta, sijoittamisen voi aloittaa lainojen lyhentämisen ohella, kunhan se pysyy niin pienenä kuin mahdollista, esimerkiksi 15 eurossa kuukaudessa.
Tärkeintä on se, että talouden ylimääräiset eurot menevät kuitenkin pääasiallisesti lainojen lyhentämiseen sijoittamisen sijaan. Ylimääräisillä lainanlyhennyksillä saat takuuvarman tuoton itsellesi ja samalla kohennat tasettasi tulevaa sijoittamista varten. Tulet tällä tavalla päätymään todennäköisemmin parempaan lopputulemaan.
Jos et halua sijoittaa kaikkea, niin tee ylimääräisiä lyhennyksiä sijoittamisen ohella
Kaikille ei sovi kaiken liikenevän rahan sijoittaminen, joten heidän tapauksessaan ylimääräisten lyhennysten tekeminen ja sijoittaminen samanaikaisesti on todennäköisesti parhain vaihtoehto. Saat molempien maailmojen hyvät ja huonot puolet. Toisaalta vähennät velkaantumisastettasi parantaen henkilökohtaista tasettasi ja toisaalta saat odotettavasti korkeaa tuottoa rahasto/osakesijoituksillesi, jotka voivat parhaimmassa tapauksessa antaa sinulle enemmän mahdollisuuksia valita tulevaisuudessa.
Päädyit sitten tekemään mitä tahansa, niin aina kannattaa pyrkiä pitämään muutaman kuukauden menoja vastaava summa likvideinä varoina (käteisenä), jotta pienet arjen yllätykset hoituvat ilman lisävelkaantumista tai rahoitusvarallisuuden myymistä. Kun puskuri on kunnossa, voi alkaa miettiä mikä on itsellesi sopivin tapa vaurastua.
Yhdelle se on kaiken ylimääräisen sijoittaminen, toiselle se on lainojen ylimääräinen lyhentäminen ja kolmannelle näiden kahden yhdistelmä. Kuulisin mielelläni sosiaalisen median kanavoissani, mihin juuri sinä olet päätynyt ja miksi.
Kirjoitus edustaa kirjoittajan näkemyksiä ja mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta Suomen Osakesäästäjien kantaa.
Jesse Viljanen
Kirjoittaja on Nuorten Osakesäästäjien aktiivi ja Osinkoinsinööri talousblogin kirjoittaja.
