Vuosien nolla- tai negatiivisista koroista nauttimisen jälkeen palasimme ensimmäistä kertaa positiivisten korkojen maailmaan 12.4.2022 (EURIBOR 12KK viitekoron osalta), jonka vuosipäivää vietetään aivan tekstin julkaisupäivän aikoihin. Vuosipäivää näytetään viettävän noin 3,6 prosentin markkinakorossa, kun takanamme on historian nopein korkojen nouseminen kiitos kiihtyneen inflaation. Putouksen Mainos-Harrin sanoin: ”Onnea kaikki”.
Nyt, kun korkojen nouseminen taitaa olla takana (varmuudella ei voi sanoa, mutta ainakin tästä alkaa olla viitteitä) ja suurimmalla osalla suomalaisista on korontarkistuspäivät jo olleet tai tulevat olemaan aivan lähitulevaisuudessa, niin uskoisin useamman talouden jännittävän, miten laskut tulevat maksetuiksi täysin uudenlaisessa tilanteessa. Tilanteessa, jossa lainasta pitää maksaa ihan kunnollista korkoa ensimmäistä kertaa vuosiin. Vaikeinta tilanne on varmasti perheille, joissa asutaan hieman kauempana kaupungista (jolloin tarvitaan kaksi autoa), ollaan juuri ostettu ensimmäinen kalliimpi asunto ja asunto lämpenee sähköllä. Silloin kaikki suurimmat kustannusnousut osuvat pahiten samanaikaisesti.
Asuntolainaa myönnettäessä pankki tekee jokaiselle hakijalle stressitestin, jossa pyritään selvittämään lainanhakijan mahdollisuuksia selvitä korkeammista koroista. Stressitestissä pankki selvittää, pystyykö lainanhakija selviytymään maksuistaan kuuden prosentin kokonaiskorolla ja 25 vuoden laina-ajalla. Tässä tilanteessa hakijalla ei saa mennä nettotuloista yli 60 prosenttia lainoihin tai muuten lainaa ei hakijalle myönnetä.Mielestäni stressitesti toimii erinomaisesti nykyisessäkin tilanteessa, mutta siinä on kuitenkin joitakin heikkouksia. Ensimmäisenä heikkoutena on se, että se kertoo lainanhakijan maksukyvystä vain juuri sillä hetkellä ja toisena heikkoutena se ei ota huomioon erityisen hyvin sitä, jos kaikki muutkin elämisen kustannukset nousevat räjähdysmäisesti, kuten viimeisen vuoden aikana.Viimeisen vuoden aikana esimerkiksi ruuanhinta on noussut melkein 20 prosenttia, polttoaine 5 prosenttia, sähkö 200–300 prosenttia (hieman riippuen siitä mitä pitää tarkkana lähtötilanteena ja uutena määräaikaisen sopimuksen hintana) ja niin edelleen. Samaan aikaan palkat eivät ole lähimainkaan samanlaisessa nousussa. Kuluttajan maksukyky on siis pudonnut.Koska taloudellinen tilanne monessa kotitaloudessa on muuttunut tai muuttumassa lähiaikoina radikaalisti, niin ajattelin kirjoittaa hieman asiasta, jonka jokainen voi tehdä parantaakseen oman talouden liikkumavaraa pienellä vaivalla. Toivottavasti mahdollisimman moni saa tästä ideasta apua omaan tilanteeseen. Kerrataan kuitenkin vielä hyvin nopeasti asuntolainan koron muodostuminen ennen kuin mennään päivän pääasiaan.
Asuntolainan koron muodostuminen – kertaus on opintojen äiti
Asuntolainan kokonaiskorko koostuu kahdesta eri tekijästä, pankin marginaalista ja lainassa käytettävästä viitekorosta.Asuntolainan on voinut vuosien varrella sitoa moniin erilaisiin viitekorkoihin, mutta nollakorkoaikaan EURIBOR 12KK -viitekorko oli käytännössä ainoa vaihtoehto, mihin pystyit lainasi sitomaan. Muita viitekorkoja ovat esimerkiksi pankkien PRIME-korot, jotka eivät ole kuitenkaan olleet erityisen suosittuja korkojen ollessa nollan tuntumassa, koska ne jäivät pysyvästi korkeammalle tasolle kuin EURIBOR-korot. Toisaalta korkojen noustessa pankkien PRIME-korot nousevat hitaammin, joten juuri ennen korkojen nousemista PRIME-korkoon sidottu asuntolaina olisi voinutkin olla hyvä valinta ainakin lyhyellä aikaikkunalla tarkasteltuna. Pankin marginaali onkin taas muuttumaton korko, jonka avulla pankki varmistaa itselleen tuoton riippumatta markkinatilanteesta. Minkä marginaalin asuntolainasi saa on täysin riippuvaista yksilön taloudellisesta tilanteesta, maksukyvystä ja kymmenistä muista tekijöistä. Jos sinua kiinnostaa perehtyä lisää siihen, mitkä asiat vaikuttavat saamasi lainarahan hintaan, olen kirjoittanut tästä kattavan kirjoituksen oman blogini puolelle. Suosittelen ehdottomasti lukemaan, jos haluat parantaa rahoituksen saatavuutta ja sen hintaa.Asuntolainan korko päivittyy lainaan vain korontarkistuspäivänä ja käytettävä viitekorko määrittää frekvenssin, kuinka usein korko päivitetään vuoden aikana. Toisin sanoen EURIBOR 12KK -viitekorolla asuntolainan korko päivittyy kerran vuodessa.Aivan ratakiskosta väännettynä sama asia: Jos käytössäsi on EURIBOR 12KK -viitekorko, pysyy asuntolainasi viitekorko muuttumattomana 12 kuukauden ajan. Jokaisena korontarkistuspäivänä viitekorkosi tarkistetaan sen päiväiseen viitekoron arvoon, jonka jälkeen uusi viitekorko pysyy taas 12 kuukautta voimassa. Pankin marginaali taas ei muutu koskaan, vaan pysyy aina vakiona. Vain uudelleen rahoittamalla/kilpailuttamalla asuntolainan, voit muuttaa lainan marginaalia.Miten parantaa oman talouden liikkumavaraa nopeasti lainojen uudelleenrahoituksella?Lähdin selvittämään itseäni ja osittain myös tätä kirjoitusta varten mahdollisuuksia uudelleenrahoittaa (tai jälleenrahoittaa, kumpaa termiä sitten tykkäätkin samasta asiasta käyttää) asuntolainani sekä kaksi sijoitusasuntolainaani, jotta pystyisin parantamaan oman talouteni liikkumavaraa. Ottaen huomioon, että edellisten korontarkistuspäivieni aikoihin EURIBOR 12KK -viitekorko oli 0.1-0.4 prosentin tuntumassa, tulevat uudet viitekorot olemaan omassa tapauksessani parhaimmillaan yli 30-kertaiset lähtötilanteeseen verrattuna. Erittäin suuri muutos vain vuodessa, etten sanoisi.Itselläni rahoitusneuvottelujen tuloksettomuus ei johtaisi mihinkään ongelmiin, mutta halusin olla hyvissä ajoin liikkeellä selvittämässä uudelleenrahoitusmahdollisuuksiani, kun kesäkuuhun mennessä kaikki asuntolainani korontarkistuspäivät ovat tulleet vastaan.Kerrataan lyhyesti ajatukseni uudelleenrahoituksen taustalla, jotta olemme kaikki samalla sivulla asian suhteen. Ostimme puolisoni kanssa viime kesänä uuden omakotitalon, minkä lainasta olemme kerenneet lyhentämään vasta vähän. Omistamme puoliksi puolisoni kanssa sijoitusasunnon (entinen kotimme, jonka jätimme vuokralle muuttaessamme uuteen asuntoon), jossa laina-aikaa on jäljellä 15 vuotta. Omistan vielä toisen sijoitusasunnon ystäväni kanssa, jossa laina-aikaa jäljellä hieman yli 20 vuotta. Korontarkistuspäivien jälkeen (oletuksena, että kaikkina korontarkistuspäivinä EURIBOR 12KK -viitekorko on 3,5 prosenttia, kaikissa lainoissa on muuttuva annuiteetti ja lainoihin ei tehdä mitään muutoksia) kuukausittaiset kokonaiskuukausierämme nousevat noin 1700 eurosta 2700 euroon.Tämän pohjalta oli tarkoitus lähteä selvittämään, onko asuntolainoja mahdollisuus järjestellä niin, että korkosidonnaisuus muuttuisi (esim. EURIBOR 6KK), lainojen kohdistuminen eri asuntoihin muuttuisi (suhteellisesti enemmän sijoituslainaa, jotta korot ovat lyhennyskelpoisia) tai että laina-aika pidentyisi (jotta kuukausittainen maksuerä pienenisi), tai kaikkia edellä samanaikaisesti.Ennen tekstin jatkamista, huomioithan, että annan tekstissä sinulle vain ajatuksia oman tilanteesi parantamiseen ja saamani tarjoukset/ehdotukset eivät välttämättä kosketa sinua. Pankit arvioivat jokaisen yksilön/kotitalouden tilanteen erikseen. Sinä saatat saada parempia/huonompi tarjouksia kuin minä, riippuen omasta tilanteestasi.Aloitetaan ihan ensimmäisenä asumiskäytössäsi olevan asunnon asuntolainan uudelleenrahoittamisesta, koska vain harvalla suomalaisista on sijoitusasunto(ja). Kyselin tarjouksia kolmelta suurelta pankilta, jotka olivat Osuuspankki, S-pankki ja Nordea. Kokosin saamistani tarjouksista taulukon, jonka löydät alta.
* Lyhempikin EURIBOR-viitekorko saattaa olla saatavilla, en vain sitä itse muistanut kysyä.**Esimerkiksi tasaerä lyhennystapa on myös saatavilla, mutta sen käyttäminen lyhentää maksimaalista laina-aikaa.Kolmen suuren pankin vertailussa huomataan, että kaikkien tarjoukset ovat hyvin lähellä toisiaan. Jos oma talous olisi erittäin tiukalla, niin Nordean asuntolaina antaa eniten liikkumavaraa pisimmän laina-ajan ja Lyhennysjouston vuoksi. Lyhennysjousto meinaan riittää parhaimmillaan pariksi vuodeksi, joka on melkein tuplaten muihin vertailtuihin pankkeihin verrattuna.Nyt kun oman asumiskäytössä olevan asuntolainan uudelleenrahoitusmahdollisuudet ovat tiedossa, katsotaan seuraavaksi sijoitusasuntolainojen perään. Kyselin tarjouksia samaisilta kolmelta pankilta, jotka olivat Osuuspankki, S-pankki ja Nordea. Kokosin saamistani tarjouksista taulukon, jonka löydät alta.
* Lyhempikin EURIBOR-viitekorko saattaa olla saatavilla, en vain sitä itse muistanut kysyä.**Tasalyhennys saattaa olla myös saatavilla, mutta en sitä itse kysynyt vaihtoehdoksi.Tässäkin tapauksessa nähdään, että kolmen suuren pankin tarjoukset ovat hyvin lähellä toisiaan. Kaikista eniten liikkumavaraa sijoitusasuntolainoihin antaa Osuuspankki ja S-pankki pidemmän laina-ajan vuoksi, mutta toisaalta taas NordeanLyhennysjousto antaa eniten mahdollisuuksia ottaa lyhennysvapaata, jos tiukka taloudellinen tilanne sen vaatisi.Koska edellä mainitut taulukot eivät sisällä tietoja siitä, miten paljon itse pystyisin tuomaan lisää liikkumavaraa omaan talouteeni uudelleenrahoituksen myötä, kerrotaan se nyt vielä tekstin lopuksi. Mitään lopullista päätöstä käytettävästä pankista tai muutoksista lainoihin en ole vielä tehnyt, mutta parhaimmillaan kuukausieräni pienenisi takaisin noin 1700 euroon kuukaudessa. Toisin sanoen, uudelleenrahoituksen myötä pystyisin poistamaan kokonaan korkojen nousun aiheuttaman taakan taloudelleni.Tietysti lainat silloin lyhentyisivät huomattavasti hitaammin, mutta mikään ei estä käyttämästä vapaaksi jääviä pääomia lainojen ylimääräiseen lyhentämiseen, jos niin haluan. Uudelleenrahoittamalla on siis mahdollisuus saada paljon lisää liikkumavaraa parhaimmassa tapauksessa.Jos sinua huolettaa kotitaloutesi maksukyky korontarkistuspäivän lähestyessä, ota ihmeessä pankkiin yhteyttä ja selvitä mahdollisuuksiasi lainojen uudelleenrahoittamiseen. Se saattaa pelastaa monelta unettomalta yöltä. Onnea keskusteluihin!Kirjoitus edustaa kirjoittajan näkemyksiä ja mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä ole Suomen Osakesäästäjien kanta.
Jesse Viljanen
Kirjoittaja on Nuorten Osakesäästäjien aktiivi ja Osinkoinsinööri talousblogin kirjoittaja.
