Monella suomalaisella asuntosijoittajalla tuotot ovat parin viime vuoden aikana jääneet melko laihoiksi korkojen ja muiden hoitokulujen noustua ja vuokrakehityksen jäädessä samaan aikaan vaatimattomiksi. Kun samaan aikaan asuntojen hintakehitys on ollut paikoin jopa negatiivista, tilanne on saanut osan sijoittajista tähyämään tuottoisampia sijoituskohteita hiukan kauempaa. Erityisesti Aurinkorannikko on parin viime vuoden aikana nostanut suosiotaan myös suomalaisten sijoittajien keskuudessa.
Pääsin itsekin tutustumaan Aurinkorannikon asuntomarkkinoihin Suomen Vuokranantajien jäsenmatkalla pari viikkoa sitten. Tässä muutamia omia havaintojani ja ajatuksia siitä, mitä Espanjaan haikailevan asuntosijoittajan kannattaisi ottaa huomioon.
Kansainvälisyys ja turismi luovat markkinoille paljon potentiaalia
Aurinkorannikolla on tällä hetkellä lähes 1,5 miljoonaa asukasta, ja väestökehitys on ollut parin viime vuosikymmenen aikana vahvasti positiivinen. Suurin osa muuttajista on ulkomaalaisia, ja eri kansallisuuksien kirjo on valtava. Asuntojen kysyntää kasvattaa väestökehityksen lisäksi myös turismi. Moni valitsee Aurinkorannikon matkakohteekseen sen suotuisan ilmaston vuoksi. Siinä missä suomalaisia ihastuttaa leuto marraskuu ja auringonvalo keskellä talvea, toisia kiehtoo keskikesän kuumuus, pitkät rantahietikot ja meri. Matkailijoita ja sen luomaa kysyntää alueella riittää siis ympäri vuoden. Turismi pitää myös talouden rattaat öljyttyinä.
Suuren kansainvälisen kysynnän vuoksi asuntojen hintakehitys Espanjassa on ollut viime vuosina melko reipasta. Todennäköisesti näin on myös jatkossa, vaikka historian valossa edes Aurinkorannikko ei ole täysin immuuni hintashokeille. Viimeksi asuntojen hinnat kokivat siellä isomman romahduksen finanssikriisin aikaan. Voiko esimerkiksi ilmastonmuutos tai vesipula vaikuttaa jollain tavalla asuntojen hintakehitykseen, on vielä arvoitus.
Edes Aurinkorannikko ei ole täysin immuuni hintashokeille.
Niin kuin kaikkialla muuallakin, myös Aurinkorannikolla asunnon kunnolla ja sijainnilla on paljon merkitystä – merinäköalasta joutuu pulittamaan enemmän kuin vuoristonäkymistä ja uudesta enemmän kuin vanhasta. Asunnon sijaintia kannattaakin pohtia tarkkaan paitsi ikkunanäkymien, myös palvelujen ja kohderyhmän näkökulmasta: huonojalkaista eläkeläistä miellyttää todennäköisesti erilainen asunto ja sijainti kuin golfia tai vuoristossa pyöräilyä harrastavaa tai Aurinkorannikolle töihin tullutta palvelualan työntekijää. Jos asuntoa haluaa käyttää myös itse, paljon merkitystä on luonnollisesti myös omilla toiveilla ja unelmilla.
Asuntokauppa vaatii aikaa ja byrokratiaa
Sijoitusasunnon ostaminen Espanjassa eroaa melko paljon Suomesta. Omatoimisuuteen ja nopeisiin liikkeisiin tottuneelle suomalaiselle asuntokaupan byrokratia vaatii malttia.
Espanjassa asuntokaupassa on käytössä ns. multilisting-järjestelmä. Sen myötä myös muut kuin myyjän oma välittäjä pääsevät käsiksi samaan kohteeseen. Jos ostaja löytyy toisen välittäjän kautta, myyntipalkkio jaetaan myyjän ja ostajan välittäjien kesken. Ostaja saa multilisting-järjestelmän avulla yhden välittäjän kautta pääsyn suurempaan valikoimaan asuntoja ja voi halutessaan saada palvelua vaikkapa suomen kielellä. Samalla on kuitenkin tärkeää löytää välittäjä, joka ymmärtää juuri sinun tarpeesi.
Myös asuntokauppaprosessi Espanjassa poikkeaa Suomesta. Myyjän kanssa neuvoteltuun asunnon hintaan on lisättävä noin kymmenen prosentin verran kuluja ja veroja, uudiskohteissa vielä vähän enemmän. Jokainen asunto myydään omana kiinteistönään, eikä suomalaisille tuttua taloyhtiötä sellaisenaan tunneta. Asuntokauppa edellyttää myös ostajalta omaa juristia, joka hankkii kauppaa varten tarvittavat asiakirjat ja huolehtii, että kaikki on niin kuin pitääkin. Jälleen kerran yhteistyökumppani kannattaa valita huolella.
Espanjasta asunnon ostoa harkitsevan kannattaa myös selvittää jo valmiiksi, mistä aikoo hankkia rahoituksen ostettavalle kohteelle. Suomalaiset pankit eivät hyväksy espanjalaista asuntoa lainan vakuudeksi. Jos rahoitusta hakee Suomesta, pitää näin ollen myös vakuuksien löytyä Suomesta. Vaihtoehtona on toki lainaneuvottelut espanjalaisen pankin kanssa, jolloin vakuutena voi hyödyntää myös ostettavaa kohdetta.
Lyhytaikainen vuokraus nostaa vuokratuottoa, mutta myös riskejä
Espanjan Aurinkorannikolla sijoitusasunnosta odotettavissa oleva vuokratuotto on usein Suomesta saatavia vuokratuottoja korkeampi, keskimäärin 6–10 prosenttia. Vuokratuottoa Espanjassa kasvattavat asuntojen usein suhteellisen matalat ylläpitokulut. Suomalaisen taloyhtiön vastine Espanjassa on taloyhteisö, ja sen perimä vastike on tyypillisesti vain 1–2 euroa neliöltä. Lisäksi maksettavaksi tulee esimerkiksi kiinteistövero ja jätteiden käsittelymaksuja.
Toisaalta korkea vuokratuotto perustuu pitkälti oletukseen, että asuntoa vuokrataan ainakin osan vuodesta viikkovuokralla matkailijoille. Kesällä asunnosta voi saada vuokraa yhdestä viikosta saman verran kuin talvella kuukaudesta. Ellei itse asu kohteen lähellä, myös vuokrauksen hallinnoinnin kulut on otettava huomioon tuottolaskelmissa.
Lyhytaikainen vuokraus Aurinkorannikolla edellyttää myös erillistä lupaa, ja niin ehdot kuin käytännöt sen saamiseksi vaihtelevat alueittain. Turismin lisääntyessä ja kasvattaessa asuntojen kysyntää kaupungit ovat kiristäneet lyhytaikaiseen vuokraukseen myönnettävien lupien ehtoja. Riski sääntelyn muuttumisesta myös tulevaisuudessa on kohtalaisen suuri. Hankittavan kohteen vuokrausmahdollisuudet haluttuun tarkoitukseen onkin tärkeää selvittää huolella ennen kauppojen tekemistä.
Ennen sijoitusasunnon ostamista Espanjasta paikalliseen vuokrausta koskevaan lainsäädäntöön on hyvä tutustua myös muutoin. Esimerkiksi riski tyhjänä olevan asunnon valtaamisesta on hyvä tunnistaa.
Perehdy ja verkostoidu
Jos harkitset asuntosijoittamista Espanjassa, aloita perehtymällä paikallisiin markkinoihin ja verkostoidu muiden alueella toimivien sijoittajien kanssa. Myös paikallinen kiinteistönvälittäjä ja juristi ovat käytännössä välttämättömiä.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
