Saan puistatuksia joka kerta, kun taloyhtiölainojen kohonneita kustannuksia verrataan tilanteeseen, jossa lainaa ei ole lainkaan. Tällainen vertailu on sekä laiskaa että harhaanjohtavaa. Jos lainaa ei ole sidottu kiinteään korkoon (mitä harvoin Suomessa on), lainarahan hinta on noussut ihan samalla tavalla riippumatta siitä, maksetaanko lainaa pääomavastikkeina taloyhtiölle vai suoraan pankille.
Olisikin paljon hyödyllisempää verrata taloyhtiölainallisen kohteen kuukausikustannuksia tilanteeseen, jossa osakas maksaisi taloyhtiölainan pois omalla henkilökohtaisella lainalla. Tällaisesta vertailusta ei kenties saa yhtä vetäviä klikkiotsikoita, mutta muuten siinä voisi olla järkeä. Samalla voisi kertoa, mitä kannattaa ottaa huomioon, kun vertailee erilaisia vaihtoehtoja. Tässä omat vinkkini:
Selvitä huolellisesti asunnon ostamiseen ja sen omistamiseen liittyvät kustannukset
Asunnon ostaminen on taloudellisesti iso päätös. Kenellekään ei siksi saa tulla yllätyksenä, että asunto-osakkeesta maksetaan taloyhtiölle kuukausittain vastiketta, että mahdollista taloyhtiölainaa joutuu myös lyhentämään tai että korkojen noustessa myös taloyhtiölainasta kuukausittain maksettava osuus yleensä kasvaa.
Ennen tarjouksen tekemistä unelmien omistusasunnosta tai sijoituskohteesta kannattaa siis pistää jäitä hattuun ja selvittää huolella sekä asunnon hintaan liittyvät tekijät että sen kuukausittaiset juoksevat kustannukset. Jos asuntoon liittyy taloyhtiölainaa, sen ehdoista täytyy olla perillä ihan samalla tavalla kuin silloin, jos kyseessä olisi oma henkilökohtainen laina.
Pelkkiin myynti-ilmoituksen tietoihin ei myöskään kannata sokeasti luottaa. Jos taloyhtiölainassa on alkuun lyhennysvapaata, on hyvä varmistaa mikä on arvio lainan kuukausikustannuksesta lyhennysvapaan päättyessä. Ja etenkin uudiskohteissa on lisäksi tärkeää varmistaa, että myynti-ilmoituksessa ilmoitettu arvio pääomavastikkeesta on laskettu realistisella korolla.
Henkilökohtaisessa lainassa voi olla paremmat ehdot ja enemmän joustoa
Taloyhtiölainan rinnalle kannattaa pyytää myös yhdestä tai useammasta pankista tarjous omasta henkilökohtaisesta lainasta ja verrata näiden ehtoja.
Taloyhtiölaina on usein sidottu 12 kk Euriboriin, ja niissä on verrattain harvoin erillisiä korkosuojaustuotteita. Omaan henkilökohtaiseen lainaan on helpompi saada neuvoteltua lyhyempi viitekorko (3 kk tai 6 kk) tai jonkinlainen korkosuojaus. Myös marginaali on usein parempi. Marginaalin osalta on hyvä tiedostaa, että taloyhtiölaina on yrityslainaa, jossa pankki voi yksipuolisella ilmoituksella muuttaa lainan marginaalia kesken laina-ajan.
Myös laina-ajan pituudesta, lyhennystavasta ja mahdollisesta lyhennysvapaasta on helpompi sopia omassa henkilökohtaisessa lainassa. Laina-aikaa pidentämällä kuukausierää on mahdollista pienentää korkotason noustessa. Toisaalta esimerkiksi kiinteä tasaerälaina auttaa vakioimaan kuukausittaista maksuerää korkotason vaihdellessa.
Jos pankki ei suostu myöntämään lainaa kiikarissa olevaan kohteeseen, on hyvä arvioida itsekin uudelleen, riittääkö oma maksukyky halutun suuruisen lainan hoitamiseen ylipäätään.
Sijoittajalle tärkeää on lainan verokohtelu
Lainan ehtojen lisäksi sijoittajaosakkaalle olennaista on myös verotus. Jos osakkaan taloyhtiölle maksama pääomavastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, sijoittajaosakas voi vähentää sen verotuksessa saamistaan vuokratuloista. Vaikka vero tulee maksettavaksi asuntoa myytäessä, taloyhtiölainasta saatava ajallinen verohyöty auttaa parantamaan sijoituskohteen kuukausittaista kassavirtaa verrattuna henkilökohtaiseen lainaan.
Jos taloyhtiölainan maksaa pois omalla henkilökohtaisella lainalla, taloyhtiölainan poismaksu kertasuorituksena joudutaan useimmiten rahastoimaan taloyhtiön kirjanpidossa, ja silloin ajallista verohyötyä ei saa. Henkilökohtaisestakin lainasta voi kuitenkin vähentää korkojen osuuden verotuksessa silloin, kun kyse on tulonhankkimislainasta.
Riippumatta siitä, onko kiikarissa oma koti vai sijoituskohde, kaikista tärkeintä ennen asunnon ostopäätöstä on selvittää realistisesti oman talouden kantokyky. Laina on hyvä renki ja oikein käytettynä auttaa varallisuuden kartuttamisessa, mutta isännäksi sitä ei pidä päästää.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
