Vuosi 2023 on taputeltu ja takanapäin, ja viimeistään nyt alkaa olla asuntosijoittajallakin aika ynnätä menneen vuoden tulot ja menot yhteen. Miten vuosi lopulta meni ja millaisia tuloja ja kuluja asuntosijoitustoiminnasta syntyi?
Koska asuntosijoittaminen on tulonhankkimistoimintaa, vuokranantajalla on oikeus vähentää saamistaan vuokratuloista niiden hankkimisesta aiheutuneet menot. Vähennyksillä saa pienennettyä verotettavan vuokratulon määrää ja siten maksettavia veroja. Tässä muutama tärppi asuntosijoittajan verotukseen:
Vuokraustoiminnan tulot muodostuvat vuokrasta ja erillismaksuista
Vuokratuloiksi veroilmoituksessa lasketaan kaikki vuokralaisen vuokranantajalleen maksamat vuokrat ja muut erillismaksut, kuten vesimaksut. Vuokratulojen ilmoittamisessa noudatetaan ns. kassaperiaatetta, eli esimerkiksi vuoden 2023 tuloksi lasketaan kaikki tulot, jotka ovat vuokranantajan tilille tuon vuoden aikana kilahtaneet. Jos asunnon omistajia on useampia, sekä tulot että menot jaetaan omistusosuuksien suhteessa riippumatta siitä, kenen tilille tulot ovat tulleet tai kuka kuluja on maksanut.
Sen sijaan vuokralaisen asettama vakuus ei normaalitilanteessa ole vuokranantajalle veronalaista tuloa, koska vuokranantaja ainoastaan säilyttää vakuutta. Silloin, kun vakuutta joudutaan käyttämään rästiin jääneiden vuokrien kattamiseen, on se käytetyltä määrältään veronalaista tuloa. Jos taas vakuutta ei palauteta vuokralaiselle siksi, että tämä on aiheuttanut asunnolle vahinkoa, on kyseessä vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus. Silloin myös vahingon korjaamisesta aiheutuneet menot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta vain niiltä osin, kun ne ylittävät vakuuden ja mahdollisen muun vuokralaiselta saadun vahingonkorvauksen.
Vastikkeet vähennetään silloin, kun ne on tuloutettu
Vuokraustoiminnan kulujen osalta veroilmoituksessa erotellaan vastikkeet ja muut kulut. Vastikkeina verottajalle ilmoitetaan kaikki sellaiset taloyhtiölle maksetut vastikkeet ja muut maksut, jotka tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Käytännössä vähennettäviä vastikkeita ovat aina hoitovastike ja vesimaksut sekä näiden lisäksi vuokranantajan taloyhtiölle mahdollisesti maksamat käyttökorvaukset kuten sauna- tai pesutupamaksut.
Jos sijoituskohteessa on käytetty taloyhtiölainaa, taloyhtiölle maksettavien pääomavastikkeiden ja lainaosuussuoritusten vähentäminen riippuu siitä, miten taloyhtiö kohtelee suorituksia omassa kirjanpidossaan. Jos taloyhtiölle maksettavat erät tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, vuokranantaja vähentää ne omassa verotuksessaan vuokratuloista. Jos taloyhtiö puolestaan rahastoi nämä erät, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja otetaan huomioon vasta asuntoa myytäessä. Kirjanpidollisen kohtelun pystyy selvittämään joko itse taloyhtiön tilinpäätöksestä, yhtiökokousten pöytäkirjoista tai viime kädessä varmistamalla asian isännöitsijältä.
Remonttikulujen vähentämistavan ratkaisee remontin luonne
Vuokranantajan itse tekemien remonttien vähennysoikeus riippuu siitä, onko tehty remontti luonteeltaan vuosikorjausta vai perusparannusta, tai ehkä osin molempia. Vuosikorjaukseksi katsotaan sellaiset asunnon tasoa ylläpitävät remontit, joissa asunnosta korjataan kulumisen jälkiä. Tällaisia ovat esimerkiksi seinien maalaus, lattian vaihtaminen samankaltaiseen materiaaliin tai vaikkapa keittiön kaappien uusiminen. Vuosikorjauskulut vähennetään vuokratuloista kerralla niiden syntymisvuonna riippumatta remontin loppusummasta. Jos remontilla sen sijaan nostetaan asunnon laatutasoa, kyse on perusparannuksesta. Perusparannusta on esimerkiksi kylpyhuoneen tai keittiön laajentaminen tai muovimaton vaihtaminen parkettiin. Perusparannusmenot voidaan lisätä asunnon hankintahintaan tai osakehuoneistojen osalta vähentää 10 vuoden aikana tehtävinä tasapoistoina.
Kodinkoneet ja muut kalusteet voi vähentää verotuksessa kerralla kulun syntymisvuonna, jos kodinkoneen tai kalusteen hinta on enintään 1200 euroa. Kalliimpien kodinkoneiden tai kalusteiden hankintahinnasta tehdään 25 prosentin menojäännöspoisto, kunnes hankintahintaa on jäljellä enintään 1200 euroa. Sen jälkeen jäljellä oleva hankintahinta vähennetään kerralla.
Muista vähentää myös muut kulut
Vuokranantajan kannattaa pitää kirjaa myös sijoitustoimintaan liittyvistä matkakuluistaan, koska myös ne ovat vähennettäviä tulonhankkimismenoja. Matkakuluja vuokranantajalle voi syntyä esimerkiksi asunnon esittelystä, tarkastuskäynneistä tai vaikkapa taloyhtiön yhtiökokouksiin osallistumisesta. Julkisilla liikuttaessa matkakulut vähennetään todellisten syntyneiden kustannusten mukaan, oman auton käytöstä voi tehdä matkakuluvähennyksen 0,30 €/km.
Vuokraustoiminnan kuluja ovat myös vuokralaisten vaihtumisesta aiheutuvat kulut kuten vuokrailmoituksesta ja luottotietojen tarkistamisesta aiheutuneet kulut. Jos vuokralaisen valinnan hoitaa välittäjä, saa välittäjän palkkion luonnollisesti vähentää verotuksessa. Lisäksi vuokranantaja voi vähentää muina kuluina esimerkiksi ammattikirjallisuuteen tai koulutuksiin liittyvät kulut sekä kuukausittaiset lainanhoitokukut tai kertaluonteisen järjestelypalkkion lainaa nostettaessa.
Tulonhankkimislainan korot sen sijaan vähennetään kaikista pääomatuloista. Edellytyksenä korkomenojen vähentämisoikeudelle on se, että vuokraus täyttää tulonhankkimistoiminnan tunnusmerkit, eli ettei kohdetta ole vuokrattu alihintaan esimerkiksi omalle perheenjäsenelle.
Entä jos sijoitustoiminta onkin tappiollista?
Korkotason noustua vuokra-asunnoista saatavat tulot saattavat ainakin hetkellisesti jäädä pienemmiksi kuin niistä maksettavat kulut. Jos asunnon vuokrauksesta aiheutuneet hyväksyttävät menot ylittävät vuokratulot ja vuokra on ollut käyvällä tasolla, tappio on pääomatuloista tehtävää vähennystä.
Ensisijaisesti vuokraustoiminnan tappio vähennetään muista pääomatuloista. Mikäli muita pääomatuloja ei ole tai ne eivät kata syntynyttä tappiota, käytetään alijäämähyvitystä. Silloin 30 prosenttia käyttämättömästä tappiosta vähennetään ansiotulojen verosta. Jos alijäämähyvitystä ei pystytä tekemään esimerkiksi tulojen vähyyden vuoksi, vähentämättä jäävä tappio vähennetään pääomatuloista seuraavan 10 vuoden aikana sitä mukaa, kuin pääomatuloa syntyy. Verottaja tekee vähennyksen automaattisesti joko ansiotuloista tai pääomatuloista sekä vahvistaa myös mahdollisen tappion.
Uusi rajapinta verottajan palveluihin
Veroilmoituksen tekeminen OmaVerossa on tähänkin asti ollut suhteellisen yksinkertaista. Helpoin tehtävä on ollut niille, jotka ovat kirjanneet vuokraustoiminnan tulot ja menot säntillisesti ylös sitä mukaa kun ne ovat syntyneet ja tositteet ovat hyvässä tallessa.
Vuoden 2024 alusta tietojen ilmoittaminen helpottui entisestään, kun verottaja avasi uuden reaaliaikaisen rajapinnan vuokratulojen ilmoittamiseen. Tämä mahdollistaa vuokratulojen ja niihin kohdistuvien vähennysten reaaliaikaisen ilmoittamisen verottajalle vuokrauksen hallinnointipalveluita tarjoavien yritysten ja alustojen kautta. Tämä helpottaa merkittävästi sijoitustoiminnan kuluseurantaa ja tulojen ilmoittamista erityisesti useampia sijoitusasuntoja omistaville.
