Verottaja on tänä vuonna ollut yhteydessä moneen asuntosijoittajaan ja pyytänyt lisäselvitystä erityisesti uudiskohteisiin liittyvistä vastikkeista.
Myös minä sain syyskuussa selvityspyynnön koskien kahta uudiskohdetta, joissa verotettavat tulot olivat korkojen nousun vuoksi painuneet lähes nollaan. Mitä verottajalle sitten pitää selvittää ja onko syytä huoleen, jos itse sattuu saamaan pyynnön toimittaa lisätietoja maksetuista vastikkeista?
Mistä ja miksi selvitystä pyydetään?
Useassa tapauksessa verottaja on pyytänyt lisäselvitystä uudiskohteista tai kohteista, joihin kohdistuu muutoin paljon taloyhtiölainaa. Selvitystä pyydetään maksetuista vastikkeista sekä siitä, onko taloyhtiölle maksettu pääomavastike tuloutettu vai rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa.
Todennäköisimmin selvityspyyntöjen taustalla on korkojen poikkeuksellisen nopea syksyllä 2022 alkanut nousu, joka osalla asuntosijoittajista näkyy ihan konkreettisesti verotettavan vuokratulon määrän merkittävässä laskussa vuoden 2023 verotuksessa. Itsellänikin molemmissa uudiskohteissa pääomavastikkeen määrä moninkertaistui keväällä 2023 taloyhtiölainojen korontarkistuksen myötä, ja kuukausittainen kassavirta sen myötä painui pieneksi tai jopa negatiiviseksi.
Verottaja haluaa luonnollisesti selvittää, onko vähennettävät kulut ilmoitettu oikein.
Mikä ihmeen tuloutus ja rahastointi?
Verottajan selvityspyynnössä kysytään, onko taloyhtiölle maksettavat pääomavastikkeet tuloutettu vai rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa. Tätä kysytään siksi, että asuntosijoittajan tulee vähentää saamistaan vuokratuloista ne pääomavastikkeet, jotka taloyhtiö on omassa kirjanpidossaan merkinnyt tuloksi. Jos taas taloyhtiö rahastoi saamansa vastikkeet, ei asuntosijoittajakaan voi niitä vähentää vuokratulosta, vaan maksetut vastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan.
Mistä sen sitten voi tietää, onko pääomavastikkeet tuloutettu vai rahastoitu? Verottajan selvityspyynnössä kehotettiin kysymään asiaa isännöitsijältä, mutta asian voi usein selvittää myös itse muutamallakin eri tavalla.
Omista uudiskohteistani toisessa oli vuonna 2023 edelleen taloyhtiölainan osalta lyhennysvapaa eli lainasta maksettiin ainoastaan korkoa. Jos vastike koostuu pelkästään koroista, on taloyhtiön pakko tulouttaa saamansa vastikkeet. Korkojen osuutta vastikkeista ei siis edes voi rahastoida.
Toiseksi, jos taloyhtiö rahastoi osakkaiden maksamia suorituksia, siitä on tehtävä päätös sen vuoden yhtiökokouksessa, jota päätös koskee. Vuoden 2023 yhtiökokouksen pöytäkirjasta pitäisi siis löytyä päätös pääomavastikkeiden rahastoinnista. Jos tällaista päätöstä ei löydy lainkaan tai tehty päätös koskee vain lainaosuussuorituksia, se tarkoittaa, että osakkaiden maksamat pääomavastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Uudiskohteissa usein on myös yhtiöjärjestykseen kirjattu tavoite tulouttaa osakkaiden maksamat pääomavastikkeet, jos se on verotuksellisista syistä mahdollista. Vaikka tämä ei itsessään vielä varmista tuloutusta, kertoo se kuitenkin taloyhtiön tahtotilasta.
Kolmanneksi pääomavastikkeiden kirjanpidollisen käsittelyn pystyy usein itse varmistamaan myös taloyhtiön tilinpäätöksestä. Jos osakkaiden suorituksia on rahastoitu, ne näkyvät sekä tuloslaskelmalla miinusmerkkisenä eränä (yleensä ”Rahastoidut vastikkeet” tai ”Rahastoidut osuudet”) että taseessa plusmerkkisenä eränä (yleensä kohdassa ”Lainanlyhennysrahasto”).
Alla olevassa esimerkkitaloyhtiössä ainoastaan osakkaiden maksamat lainaosuussuoritukset on rahastoitu, mutta pääomavastikkeita ei. Tämä selviää tuloslaskelmasta, jossa näkyy taloyhtiön saamien lainaosuussuoritusten alla omana miinusmerkkisenä rivinään ”./. Rahastoidut osuudet”. Taseessa lainanlyhennysrahaston loppusumma on vastaavasti kasvanut samalla summalla.
Tuloslaskelma:
Tase:
Onko aihetta paniikkiin?
Asuntosijoittajan pitää pystyä esittämään verottajalle tarvittaessa tarkempi selvitys ja tositteet veroilmoituksessa ilmoittamistaan tuloista ja vähennettävistä kuluista. Ei siis pitäisi olla aihetta paniikkiin, jos oma kirjanpito on kunnossa ja on ymmärtänyt oikein tuloutuksen ja rahastoinnin toiminnan. Ainakin omassa tapauksessani verotuspäätös tuli parissa päivässä selvityksen toimittamisen jälkeen.
Entä voiko verottaja katsoa, ettei kyse ole tulonhankkimistoiminnasta ollenkaan, jos vuokraustoiminnasta saatava tuotto on hyvin pieni tai se on ollut jopa tappiollista? Jos vain asunnosta peritty vuokra on ollut käyvällä tasolla, ei tämänkään osalta pitäisi olla huolta – myös tulonhankkimistoiminta voi toisinaan olla tappiollista.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
