Asuntosijoittamiseen liittyy oikeudellisia riskejä, jotka vain harva asuntosijoittaja on ymmärtänyt ottaa huomioon. Niihin kannattaa kuitenkin varautua.
Kaikkeen sijoittamiseen liittyy myös riskinsä, eikä asuntosijoittaminen tee tästä poikkeusta. Asuntosijoittamisen riskejä ja riskinhallintakeinoja on tuotu jo monissa eri yhteyksissä esille, enkä myöskään näe tarpeelliseksi muistuttaa asunnon ostamiseen, myymiseen ja vuokraamiseen liittyvien asiakirjojen, kuten kauppakirjan ja vuokrasopimuksen huolellisen hoitamisen tärkeydestä.
Sen sijaan haluan tuoda esille muutaman esimerkin oikeudellisista riskeistä, joita asuntosijoittamiseen sijoitusmuotona liittyy, ja joita harva asuntosijoittaja on ymmärtänyt ottaa huomioon. Kerron myös, miten asuntosijoittaja voi varautua asuntosijoittamisen oikeudellisiin riskeihin.
Kyky ja oikeus tehdä päätöksiä – entä jos sitä ei ole?
Asuntosijoittaminen edellyttää oikeutta ja kykyä tehdä päätöksiä sekä hallinnoida sijoituksia. Entä jos kykyä ja/tai oikeutta päätöksen tekoon ja sijoitusten hallinnointiin ei syystä tai toisesta olekaan? Syvennytään aiheeseen seuraavan esimerkin avulla.
Puolisot, Matti ja Maija, omistavat yhdessä neljä sijoitusasuntoa. Matti joutuu onnettomuuteen, jonka seurauksena hän ei pysty hoitamaan asuntojen vuokraamiseen, myymiseen ja ostamiseen liittyviä oikeustoimia. Koska Matti ja Maija omistavat asunnot yhdessä, ei Maija voi yksin päättää esimerkiksi asuntojen myynnistä. Maijalla on kaksi eri vaihtoehtoa varmistaa, että hän voi tulevaisuudessakin tarvittaessa myydä jo olemassa olevia sijoitusasuntoja tai vuokrata niitä.
Vaihtoehto 1: Maija hakee Matille edunvalvojaa hoitamaan Matin asioita. On mahdollista, että edunvalvojaksi määrätään joku Matille ja Maijalle aivan tuntematon henkilö. On toki myös mahdollista, että Maija saa toimia Matin edunvalvojana, mikä olisi monessakin mielessä parempi vaihtoehto kuin täysin tuntematon henkilö. Edunvalvoja – olipa hän Matille tuntematon henkilö tai oma puoliso Maija – on velvoitettu hakemaan Digi- ja väestötietovirastolta (DVV) lupaa mm. asunnon myymiseen ja ostamiseen. Myös asunnon vuokraaminen yli viideksi vuodeksi edellyttää DVV:n lupaa. Lupapäätöksen hinta on tämän kirjoituksen julkaisuhetkellä 212 euroa, ja lupahakemuksen käsittelyaika on vähintään 1,5 kuukautta. Kovin nopeisiin asunnon osto- tai myyntiliikkeisiin ei siis ole realistisia mahdollisuuksia.
Huom! Lupaa ei voi hakea kaiken varalta ennakkoon, koska lupahakemukseen on liitettävä luonnos asunnon kauppakirjasta.
Vaihtoehto 2: Matti tekee hyvissä ajoin edunvalvontavaltuutuksen, jolla hän valtuuttaa Maijan huolehtimaan mm. asuntosijoittamiseen olennaisesti kuuluvista toimenpiteistä, kuten asuntojen ostamisesta, vuokraamisesta ja myymisestä. Maijan ei tarvitse hakea lupaa Digi- ja väestötietovirastolta, vaan Matin antama valtuutus riittää. Maija voi tehdä asuntokaupat heti sopivan hetken tullen. Asioiden hoitaminen ja asuntosijoitusten hallinnointi on huomattavasti sujuvampaa kuin tilanteessa, jossa edunvalvontavaltuutus on jäänyt tekemättä.
Edunvalvontavaltuutus on sijoittajalle äärimmäisen tärkeä asiakirja – varsinkin, jos sijoitukset edellyttävät aktiivista huolenpitoa, kuten tilanne asuntojen kohdalla usein on.
Edunvalvontavaltuutus on määrämuotoinen asiakirja, jolle lainsäädäntö asettaa tietyt kriteerit. Ilman muotovaatimusten täyttämistä asiakirja on pätemätön, eikä Digi- ja väestötietovirasto voi saattaa sitä voimaan. Edunvalvontavaltuutuksen sisältöön on muutenkin syytä kiinnittää erityistä huomiota. Esimerkiksi kiinteistöjen osalta on ymmärrettävä tehdä oma, nimenomainen valtuutuslauseke, mikäli valtuuttaja haluaa antaa valtuudet omistamiensa kiinteistöjen myymiseen, vuokraamiseen tai panttaamiseen.
Asuntosijoittajan testamentti
Asuntosijoittajan on syytä harkita myös testamentin tekemistä. Alla kaksi esimerkkiä havainnollistamaan, miksi.
Esimerkki 1: Asuntosalkku alaikäiselle
Matilla ja Maijalla on alaikäinen poika Mikko. Maija menehtyy, ja hänen osuutensa Matin ja Maijan yhteisesti omistamista sijoitusasunnoista perii heidän poikansa Mikko. Koska Mikko on alaikäinen, hän ei voi tehdä asuntoja koskevia myynti-, vuokraus- ja ostopäätöksiä. Matti toimii alaikäisen Mikon edunvalvojana ja edustaa häntä asunnon hallinnointiin liittyvissä toimissa. Matin tulee kuitenkin hakea Digi- ja väestötietovirastolta lupaa asunnon myyntiin ja ostamiseen. Lupapäätöksen hinta on tämän kirjoituksen julkaisuhetkellä 212 euroa, ja lupahakemuksen käsittelyaika on vähintään 1,5 kuukautta. Kovin nopeisiin asunnon osto- tai myyntiliikkeisiin ei tässäkään tapauksessa ole realistisia mahdollisuuksia.
Lisäksi Matin on rekisteröitävä alaikäisen lapsensa edunvalvonta Digi- ja väestötietovirastoon, jos Mikon brutto-omaisuus ylittää 20 000 euroa. Käytännössä edunvalvonta tarkoittaa, että Matti joutuu tekemään vuosittain tilinteon Digi- ja väestötietovirastolle siitä, kuinka Mikon omaisuutta on hoidettu.
Esimerkin mukainen byrokratian määrä ja uuden ”sijoituskumppanin” saaminen Digi- ja väestötietovirastosta olisi ollut vältettävissä, jos Matti ja Maija olisivat tehneet testamentin, jolla he olisivat määränneet asuntosalkun elossa olevalle vanhemmalle. Tällöin esimerkin tilanteessa Matti olisi testamentin nojalla saanut Maijan osuuden sijoitusasunnoista, ja Matti olisi voinut yksin hallinnoida sijoitusasuntoja.
Uskallan väittää, että järkevä testamentti on välttämättömyys, mikäli asuntosijoittamista harjoittava alaikäisten lasten vanhempi haluaa asuntosijoittamisen olevan jatkossakin sujuvaa ilman ylimääräisiä viranomaisprosesseja. Testamentin teettäminen ammattilaisella kannattaa, jotta muun muassa lasten lakiosaoikeus tulee otettua huomioon.
Esimerkki 2: Sinkun asuntosalkku iäkkäille vanhemmille?
Kalle on lapseton ja naimaton asuntosijoittaja, jonka salkussa on lukuisia vuokrayksiöitä. Kalle menehtyy yllättäen, ja koska hänellä ei ole lapsia eikä aviopuolisoa, perivät Kallen vanhemmat hänet. Kallen isä on dementoitunut, eikä hän näin ollen ole oikeustoimikelpoinen ja kykenevä hoitamaan Kallelta perimiään sijoitusasuntoja. Kallen äiti taas ei ole millään tavalla perillä asuntosijoittamisen edellyttämistä toimenpiteistä, eikä hän Kallen isän omaishoitajana oikeastaan edes jaksa paneutua koko asiaan.
Kallen äiti kuulee, että vuokratulot vaikuttavat Kallen isän tulevan hoitolaitospaikan asiakasmaksuihin, ja tästä syystä hän haluaa myydä kaikki Kallelta perityt asunnot. Asuntojen myyminen ei kuitenkaan ole Kallen isän dementiasta johtuen mahdollista, joten Kallen äidin on haettava Kallen isälle yleistä edunvalvojaa. Yleisen edunvalvojan on toimittava Kallen isän edun mukaisesti, mikä taas voi kokonaistilanteesta riippuen tarkoittaa myös sitä, että hän katsoo Kallen isän edun mukaiseksi asuntojen säilyttämisen.
Tämän esimerkin haasteet olisivat olleet vältettävissä ainakin kahdella eri tavalla: joko Kallen olisi kannattanut testamentata asuntonsa jollekin sellaiselle, jonka hän tietää kykenevän hoitamaan niitä. Toinen tilannetta helpottava asia olisi ollut, mikäli Kallen vanhemmat olisivat tehneet aikanaan, ennen Kallen isän dementiaa, edunvalvontavaltuutuksen, jonka nojalla Kallen äiti olisi voinut hoitaa asuntojen myynnin myös Kallen isän puolesta.
Yksi tärkeä asuntosijoittajan testamentissa huomioitava asia on hoito- ja rahoitusvastike. Kun leski saa asunnon hallintaoikeuden, hänen vastattavakseen jäävät myös asumiseen liittyvät kulut, kuten vesi- ja sähkömaksut. Hoito- ja rahoitusvastikkeesta ollaan oikeusoppineiden keskuudessa montaa mieltä. Näkemykseni ja oikeustajuni mukaan lesken on vastattava myös hoitovastikkeen maksamisesta – onhan se keskeinen osa lesken kotina käytettävän asunnon juoksevia, arkisia ”peruskuluja”. Sen sijaan rahoitusvastikkeen voidaan katsoa nostavan asunnon arvoa, jolloin sen maksaminen on perustellumpaa osoittaa asunnon omistajille. Suosittelen pohtimaan myös vastikkeiden maksuvelvoitteeseen liittyviä kysymyksiä testamentin laatimisen yhteydessä.
On helppoa olla jälkiviisas, mutta ennakointi ei ole sen vaikeampaa
Edellä esitetyssä esimerkissä Kalle ei välttämättä ole koskaan tullut edes ajatelleeksi, kenelle hänen omaisuutensa ohjautuisi, mikäli hän menehtyisi yllättäen. Vielä vähemmän Kallen vanhemmat olivat kuvitelleet saavansa yhtäkkiä isoa asuntosalkkua pyöriteltäväkseen.
Elämän käänteet yllättivät, mutta miksi? Koska yksi olennainen osa asuntosijoittamisen riskienhallintaa oli jäänyt tekemättä. En kehota murehtimaan elämän ikäviä tapahtumia etukäteen, mutta on viisautta varautua niihin. Edunvalvontavaltuutus on asuntosijoittajalle kuin vakuutus – turva, jota ei toivottavasti koskaan tarvitse käyttää. Testamentti taas on keino turvata niin omien läheisten toimeentulo kuin myös omien asuntosijoitusten tulevaisuus tilanteessa, jossa itse ei ole sijoituksistaan enää huolehtimassa.
Kirjoittaja on yrittäjä ja lakimies (OTM, HTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja) Lakitoimisto Kunnes Oy:ssa, joka tarjoaa oikeudellista osaamista erilaisissa perhevarallisuus- ja perintöoikeudellisissa kysymyksissä sekä laatii erilaisiin perhe- ja varallisuustilanteisiin sopivat oikeudelliset asiakirjat kuten testamentit, avioehtosopimukset, edunvalvontavaltuutukset, ositussopimukset, perukirjat.
FB: Lakitoimisto Kunnes
Insta: lakitoimisto_kunnes
