Viro on suomalaisten suosiossa kakkosasuntokohteena. Asunnon saa helposti myös vuokrattua erityisesti muuttovoittoisessa pääkaupungissa.
Viroa reilut kymmenen vuotta sitten koetellut lama sai suomalaiset asunnonostajat liikkeelle. Sittemmin tahti on rauhoittunut, muttaesimerkiksi vuonna 2018suomalaiset tekivät Virossa yhä noin 470 asuntokauppaa.
– Yli puolet asunnoista ostetaan Tallinnasta. Muita suomalaisten suosikkeja ovat Pärnu, Haapsalu ja Saarenmaa, kertoo virolaisen kiinteistönvälitystoimisto Uusmaan osakas ja johtokunnan jäsen Mika Sucksdorff.
Viron kiinteistömarkkinat ovat silti hyvin paikalliset: virolaiset ostavat itse noin 97 prosenttia kaikista asunnoista.
Hintakehitys on ollut laman jälkeen nouseva, mutta toisaalta myös virolaisten palkat ovat kymmenessä vuodessa käytännössä kaksinkertaistuneet.
– Tämän vuoden aikana hinnat eivät ainakaan vielä ole nousseet. Rajun arvonnousun aika on muutenkin ohi. Näkyvissä ei ole suurta nousua mutta ei suurta laskuakaan, Sucksdorff kommentoi vuoden 2019 tilannetta.
– Positiivista asuntosijoittajan kannalta on se, että etenkin Tallinna on erittäin muuttovoittoinen kaupunki. Vuokralaisia siis löytyy. Vuokratuotto on Virossa suunnilleen sama kuin Suomessa eli 4–6 prosentin välillä.
Tallinna on erittäin muuttovoittoinen kaupunki. Vuokralaisia siis löytyy.
Sucksdorff suosittelee sijoittajaa perustamaan Viroon yrityksen, mikä tapahtuu e-valtiossa helposti ja nopeasti netissä.
– Virossa voitto-osuus verotetaan vasta, kun se otetaan osinkoina ulos yrityksestä.
Myös yksityishenkilölle asunnon myyntivoitto on verotonta, mikä tosin edellyttää kirjojen siirtoa kokonaan Suomesta Viroon.
Virosta asuntoa ostavan välttämätön kumppani on notaari.
– Notaari tarkistaa kaupan kohteen ja sen omistajan tiedot sekä toimii kauppahinnan välittäjänä ostajan ja myyjän välillä. Prosessi luo turvallisuutta ja on kuluiltaan hyvin maltillinen. Varainsiirtoveroa Virossa ei ole, joten asunnonoston kustannukset pysyvät sikälikin matalina, Sucksdorff selventää.
Lainansaanti virolaispankista on hänen mukaansa kuitenkin haastavaa.
– Suomalainen saa asuntolainan helpommin ja paremmilla ehdoilla Suomesta. Virossa marginaalit ovat selvästi Suomea korkeammat.
Juttu on julkaistu alun perin Viisaan Rahan numerossa 5/2019.
Suomen ja Viron asuntomarkkinoilla on monia eroavaisuuksia
Virossa ei ole asunto-osakkeita, vaan kaupan kohteena on aina kiinteistö. Asunto-osakeyhtiöiden sijaan maassa on samaan tapaan toimivia asuntoyhdistyksiä.
Vastuu asuntoyhdistyksen yhteisistä kuluista määräytyy asunnon neliöiden mukaan.
Taloyhtiölainoja Virossa ei tunneta.
Vuokra- ja omistustonttien suhteen käytäntö on sama Suomenlahden molemmin puolin.
Keskeneräisestä uudisasunnosta solmitaan velkaoikeussopimus, jossa sovitaan kaupan ehdot. Samassa yhteydessä maksetaan 10–15 prosenttia asunnon hinnasta. Asunnon valmistuttua tehdään asiaoikeussopimus, jonka perusteella maksetaan loput kauppasummasta ja luovutetaan asunto.
Uudistuotanto myydään useimmiten ilman keittiötä ja vaatekaappeja. Keittiön on oltava asennettuna, jotta sen kustannuksiin voi saada asuntolainaa.
Virolainen pankki vaatii asuntolainaa antaessaan lisensoidun arvioijan tekemän virallisen hinta-arvion. Arvioijia on kaikilla suurilla välitystoimistoilla sekä joillakin pankeilla.
Virolaisasunnot vuokrataan usein kalustettuina. Vuokrailmoituksessa ilmoitettavan vuokrasumman lisäksi vuokralainen maksaa taloyhtiölle niin sanotut kommunaalkulud. Ne sisältävät muun muassa sähkön, veden, jätehuollon, siivouksen ja pihatyöt.
