Baltiassa piilee suuri kiinteistösijoittamisen potentiaali. Näin arvioi myös YIT:n, joka kertoi tällä viikollatavoitteekseen olla ensimmäisten toimijoiden joukossa luomassa institutionaalisen asuntosijoittamisen markkinaa Baltiaan ja etsivänsä sijoittajakumppaneita kehittämiinsä vuokra-asuntohankkeisiin.
YIT on toiminut Baltiassa jo 1990-luvun puolivälistä lähtien. Rakennusyhtiö kertoo nyt haluavansa myös ensimmäisten toimijoiden joukossa valtaamassa uutta asuntosijoittamisen markkinaa Baltiassa. Miksi juuri nyt ja miksi juuri Baltia kohteena?
Tähän asti Baltian vuokra-asuntomarkkina on koostunut lähinnä kuluttajien ja piensijoittajien omistamista yksittäisistä vuokra-asunnoista, mutta kokonaisia institutionaalisten sijoittajien omistamia vuokrataloja ei ole ollut muutamia yksittäisiä pilottihankkeita lukuun ottamatta.
YIT:n mukaan monet tekijät kuitenkin kielivät, että vuokra-asuntomarkkina on muuttumassa. Muutokset ovat asuntosijoittajalle myönteiset.
Ensinnäkin Baltian maiden talouskasvu on ollut nopeaa: vuosien 2017–2019 aikana BKT on kasvanut vuosittain Virossa keskimäärin 4,6 prosenttia, Latviassa 3,4 prosenttia ja Liettuassa 3,9 prosenttia, kun taas samalla ajanjaksolla EU-maiden keskimääräinen BKT:n kasvu on ollut vain 2,1 prosenttia (Eurostat tilastot).
Samalla myös tulotaso Baltian maissa on saavuttanut nopeasti muita EU-maita, minkä vuoksi myös kodeilta halutaan enemmän väljyyttä ja laatua. Monet ajattelevat, että vuokraaminen avaa usein ovet parempaan asuntoon tai sijaintiin kuin kodin ostaminen.
Monta tekijää lisäämässä vuokra-asuntojen kysyntää
Kaupungistuminen, ulkomaisen työvoiman virta sekä kotitalouksien koon pieneneminen kasvattavat myös Baltiassa potentiaalisten asunnonvuokraajien määrää, koska vuokra-asuminen on toimiva ratkaisu muuttuvissa tai epävarmoissa elämäntilanteissa.
Keskimääräinen kotitalouden koko oli vuonna 2019 Virossa 2,1 henkeä, Latviassa 2,3 henkeä ja Liettuassa 2,2 henkeä, mikä vastaa Euroopan unionin maiden keskitasoa. Kaikissa Baltian maissa kotitalouden koko on Eurostatin mukaan kuitenkin laskenut 10 vuodessa 0,2–0,3 prosenttiyksiköllä.
Samalla kuitenkin esimerkiksi asukasluku on kasvanut Baltian pääkaupungeista Tallinnassa ja Vilnassa viime kymmenen vuoden aikana keskimäärin 0,5–1 prosentilla vuodessa ja kasvun nähdään jatkuvan edelleen.
Myös se, että nuoret muuttavat omilleen aikaisemmin kuin ennen, lisää vuokra-asuntojen kysyntää, näkevät alan asiantuntijat. Kotona asuvien 18–34-vuotiaiden osuus on ollut Suomessa jo viimeisten 10 vuoden ajan noin 20 prosenttia, kun taas Virossa osuus oli vuonna 2019 edelleen 33,5 prosenttia, vaikka määrä on laskenut yli 10 prosenttiyksiköllä vuodesta 2009, jolloin osuus oli 44,2 prosenttia. Muutos on ollut Eurostat tilastojen mukaan vastaavaa myös Latviassa ja Liettuassa.
YIT:n Keskinen Itä-Eurooppa -liiketoimintaryhmän johtaja Tom Sandvikinmukaan yhtiön suunnitelmana on kehittää erikokoisia ja monimuotoisia aluehankkeita Baltian pääkaupunkeihin Tallinnaan, Riikaan ja Vilnaan sekä Kaunasiin. Esimerkiksi Vilna on kehittynyt paljon viimeisten 5–10 vuoden aikana.
– Liettua on pystynyt houkuttelemaan paljon kansainvälisten yritysten talous- ja IT-palvelukeskuksia sekä tukitoimintoja työntekijöineen, jolloin vuokra-asumisen tarve syntyy luontaisesti, Sandvik kertoo.
Kohtuuhintaisia asuntoja ja parempia vuokratuottoja
Baltiassa institutionaalinen sijoittajamarkkina on syntymässä ja ensimmäisiä institutionaalisia sijoituksia on jo tehty, kuten EfTEN Capitalin julkaisema rahasto ja sen rahoittama vuokratalo Tallinnassa.
Ajoitus kansainväliseen kiinteistösijoittamiseen on asuntojen myynnin neuvonantajana toimivan Newsec Baltian johtajaAndrius Švolkan mukaan nyt hyvä, sillä vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan kasvavan, kun institutionaaliset toimijat astuvat uudelle markkinalle, mutta asuntojen hinnat ovat vielä toistaiseksi kohtuuhintaisia.
Esimerkiksi Suomessa pääkaupunkiseudulla institutionaalinen asuntomarkkina on hyvin tasainen: tarjontaa on paljon eikä isoja tuottoja ole odotettavissa. Baltiassa taas tarjontaa on vielä toistaiseksi vähän, joten myös tuottotaso on selkeästi korkeampi.
– Jos Suomessa tuotto on kolme prosenttia, Baltiassa puhutaan noin viidestä prosentista, kertoo Švolka.
Švolkan mukaan tuottovaatimustaso on tällä hetkellä Tallinnassa hieman alle viisi prosenttia, Vilnassa noin viisi prosenttia ja Riikassa 5,25 prosenttia.
– Kun institutionaalinen vuokra-asuntomarkkina on luotu ja vuokralaisia löytyy, myös tuottovaatimukset laskevat. Jos siis odottaa arvonnousua sijoitukselle, nyt on aika toimia.
Mitä sijoittajakumppanuus tarjoaa sijoittajalle?
Kuten Suomessa, kiinteistösijoittaminen voidaan toteuttaa myös Baltiassa yhteissijoitusrakenteella, jossa YIT jää vähemmistöomistajana kohteeseen mukaan. Sijoittajalla on mahdollisuus saada YIT:n kautta myös avaimet käteen -palveluna asuntojen vuokraus sekä kiinteistön ylläpito ja isännöinti.
– Se, että pystymme tarjoamaan samalta luukulta tasalaatuisen tuotteen kaikissa kolmessa Baltian maassa, luo uudenlaisia kumppanuusmahdollisuuksia, kertoo Pasi Huhtakangas, YIT:n sijoittajakumppanuuksista vastaava johtaja.
Hyvät vuokra-asunnot, laaja portfolio ja hyvä palvelu yhdistettynä markkinassa syntyvälle kysynnälle vuokra-asumiseen tekee YIT:n rakentamista vuokrataloista Huhtakankaan mielestä hyvän sijoituskohteen.
Vieras markkina vaatii toki aina perehtymistä ja riskien ymmärtämistä.
– Ennakkoluulottomuutta ja rohkeutta kaivataan – niillä voi päästä hyvään alkuun, muistuttaa YIT:nKeskinen Itä-Eurooppa -liiketoimintaryhmän johtajaTom Sandvik.
