Kiinteistöalan sijoitus- ja palveluyhtiö Investors Housen liikennevalot näyttävät punaista kiinteistöalan listaamattomalle pääomamarkkinalle sijoittamiseen seuraavien 6–12 kuukauden aikana.
Investors House on julkaissut liikennevalomallin kiinteistöalan 6–12 kuukauden näkymistä. Yhtiön näkemyksen mukaan kiinteistömarkkina on muuttunut vuoden aikana merkittävästi. Alan eri lohkot mukautuvat kuitenkin muutokseen hyvin eri tavoin.
– Pörssi hinnoittelee joka päivä listattua kiinteistömarkkinaa ja tekee sitä etukenossa. Asuntojen ja muiden kiinteistöjen hinta-arviot seuraavat perässä ehkä hieman takakenossa. Ei ole syytä hötkyilyyn. Päinvastoin uskon, että jatkossa nähdään erinomaisia investointimahdollisuuksia, kunhan jaksetaan hetki odottaa. Nyt on hyvä olla ostajan puolella pöytää. Asuntosijoittajan on hyvä laittaa jäitä hattuun ja ostohousut hetkeksi kaappiin, toimitusjohtaja Petri Roininen sanoo.
Liikennevalot kuvaavat kiinteistöalan toimintaympäristöä sijoittajan kannalta seuraavien 6–12 kuukauden aikana. Punainen on sijoittajan kannalta heikko tai epävarma, keltainen neutraali tai polarisoitunut ja vihreä myönteinen tai pääosin myönteinen näkymä.
Hankekehitykselle valot näyttävät keltaista: ”Uskomme uusien asuntojen aloituksen ja ylipäänsä rakentamisen volyymin laskevan keväästä 2022 kevääseen 2023 merkittävästi kun mittarina on uusien aloitusten määrä.
Taustalla vaikuttavat rahoituksen kiristyminen, korkeat panoshinnat sekä sijoittaja- ja kuluttajakysynnän epävarmuus ja mahdollinen hintojen lasku. Ensi kevään käynnistykset voidaan joutua tekemään epävarmuuden vallassa, mutta on myös mahdollista, että jäähtyvä markkina laskee kustannustasoa. Hieman pidemmällä aikavälillä ajatellen nyt markkina voi nyt tarjota hyviä mahdollisuuksia tonttihankintaan.”
Valo on keltainen myös omistamiselle ja vuokraukselle: ”Ylläpitokustannusten nousu energian hinnannousun myötä on poikkeuksellista ja heikentää nettotuottoa, ellei omistaja kykene huomattaviin vuokrakorotuksiin.
Inflaatio ja sopimusten indeksiehto antaa mahdollisuudet 10 % korotuksiin, mitä markkina paikoin rajoittaa selvästikin. Nousevan inflaation ja korkotason myötä kiinteistöjen tuottovaateisiin kohdentuu nousupaineita. Kiinteistösijoitus- ja vuokrausmarkkina on ristiaallokossa ja polarisoituu entisestään. Parhaat mahdollisuudet suojautua inflaatiolta ja energiakustannusten nousulta ovat vahvoille vuokralaisille vuokratuissa pääomavuokraan perustuvissa kohteissa. Suurin puristus on siellä missä tuottovaateet painuivat alimmiksi ja alle nykyisen rahoituksen hinnan.”
Palveluille vihreä valo
Kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hallinnoinnin, vuokrauksen ja ylläpidon palvelut tarjoavat Investors Housen mukaan mahdollisuuden jatkuviin ennustettaviin tuottoihin pienellä pääomariskillä ja ovat siksi sijoittajan näkökulmasta kiinnostavat. Valot näyttävät alan palveluihin sijoittamiselle vihreää.
Transaktioille palaa keltainen: ”Uskomme, että vilkkain transaktiokausi ja kovimmat valuaatiot nähtiin vuonna 2021. Nyt markkina etsii uutta tasapainoa tuottovaateiden sekä rahoitus- ja muiden ehtojen suhteen.
Nopeasti nouseva inflaatio voi kuitenkin suosia kiinteistösijoittamista inflaatiosuojan muodossa edellytyksellä, että markkina mahdollistaa vuokrankorotukset tai vuokrasopimusrakenne siirtää ylläpitokulujen riskin vuokralaiselle. Juuri nyt olemme varauksellisia, mutta vähän pidemmällä aikavälillä voi avautua kiinnostavia investointimahdollisuuksia.”
Lyhyen koron rahamarkkinat Investors House näkee positiivisina, mutta valo palaa keltaisena: ”Ensi kertaa pitkiin aikoihin korko voi olla positiivista tuottoa tuottava sijoituskohde. Korkea inflaatio pitää kuitenkin reaalikoron negatiivisena.”
Lainamarkkinoille sen sijaan valo on vihreä: ”Nopeasti noussut korkotaso on leikannut olemassa olevien kiinteistöjoukkolainojen pääoma-arvoja. Samanaikaisesti eurooppalaiset investment grade -lainat hinnoitellaan nyt noin 4,3 prosentin tuottotasolla. Näin korkeita tuottotasoja ei ole ollut saatavilla vastaavista korkotuotteista 15 vuoteen. Vihreä sille, joka nyt sijoittaa.”
Suorille kiinteistösijoituksille palaa punainen
Listaamattomalle pääomamarkkinalle palaa punainen: ”Listaamattomalla pääomamarkkinalla sijoittajan kannalta kiinnostavia toimijoita ovat suorat kiinteistösijoitukset sekä yhteisyritykset ja kiinteistörahastot. Kiinteistörahastojen toimiala on syntynyt ja kasvanut miljardien suuruiseksi liiketoiminnaksi hyvin nopeasti. Uudessa toimintaympäristössä kaikki strategiat eivät ole voittavia, osa menestyy hienosti.
Erityisesti rahastot, joissa tuotto on perustunut ensi sijassa laskennalliseen arvonnousuun eikä niinkään kassavirralliseen tuottoon, ovat uuden haasteen edessä. Tuottovaateiden sekä ylläpito- ja rahoituskulujen noustessa arvonmuutokset voiva kääntyä negatiiviseksi, ellei nettotuoton kasvu kykene sitä kompensoimaan. Listaamattomien sijoitusten arvot ovat liikkuneet hitaasti vs. pörssissä noteeratut.
Listatun pääomamarkkinan näkymä on varovaisen vihreä: ”Alkuvuonna Ruotsin ja Saksan kiinteistöindeksit osakkeenomistajan kokonaistuotolla ovat laskeneet poikkeuksellisen voimakkaasti. Helsingissä osakkeenomistajan kokonaistuottoa kuvaava indeksi on myös ollut selvästi negatiivinen. Pörssiosakkeiden reagointi on ollut nopeampaa kuin raportoitu listaamattomien kiinteistösijoitusten arvonmuutos.
Lasku voi avata mielenkiintoisia ostopaikkoja hyvää kassavirtaa ja vahvaa omavaraisuutta osoittaviin ennustettavia tuottoja tarjoaviin yhtiöihin.”
