Lehti suomalaiselle sijoittajalle

Ulkomainen kiinteistö ei kelpaa vakuudeksi

Lomakiinteistön tai kakkosasunnon hankinta ulkomailta lainarahalla edellyttää Suomessa sijaitsevaa vakuutta. Handelsbanken kuitenkin hyväksyy vakuusarvoja Ranskassa, Espanjassa ja Portugalissa sijaitseville kohteille.

Tanskassa ja Ruotsissa on pankkeja, jotka hyväksyvät ulkomailla sijaitsevan lomakiinteistön tai kakkosasunnon hankinnan vakuudeksi asiakkaidensa ulkomaisia kiinteistöjä ja asuntoja. Suomessa toimivista pankeista samanlaista rahoitustuotetta ei ole muilla kuin Handelsbankenilla.

Asuntoluotoista vastaava johtaja Hannu Huostila Handelsbankenin Luxemburgin konttorista kertoo Espanjassa ja Portugalissa sijaitsevat kohteet rahoitettavan heidän kauttaan, Ranskassa sijaitsevat pankin Nizzan konttorin kautta.

– Asiakas asioi omassa konttorissaan, eli se edellyttää Handelsbankenin asiakkuutta Suomessa, Huostila sanoo.

Se tarkoittaa, että vaikka rahoituksen tekninen toteutus tapahtuu Luxemburgissa tai Nizzassa, luottopäätös tulee asiakkaan omasta konttorista. Handelsbanken rahoittaa ulkomaisia kohteita enintään 75 prosentin vakuusarvolla.

– Paikallinen lainsäädäntö edellyttää, että kohteesta teetetään virallinen kiinteistöarvio. Vakuusarvo on enintään 75 prosenttia arviosta tai kauppahinnasta riippuen siitä, kumpi on alempi.

Huostilan mukaan käytäntö on ollut sama jo parikymmentä vuotta, mutta Suomessa se on huomattu vasta parin viime vuoden aikana.

– Ennen kuin tulin Luxemburgiin 2016, olin konttorinjohtajana Suomessa. Silloin en itse tiennyt tästä mahdollisuudesta. Nyt pyrimme aktiivisesti lisäämään konttorien tietämystä, Huostila sanoo.

Handelsbankenin kotimarkkinoilta Pohjoismaista, Alankomaista ja Iso-Britanniasta otetaan Huostilan mukaan vuosittain yli sata lainaa Luxemburgin kautta ja lähes saman verran Ranskasta. Suomesta on tänä vuonna otettu näistä konttoreista yhteensä toistakymmentä lainaa.

Nordealla oli ennen sama käytäntö

Nordealla oli ennen finanssikriisiä samanlainen käytäntö kuin Handelsbankenilla on edelleen. Pankin Luxemburgin konttorin kautta rahoitettiin Aurinkorannikon ja Provencen kohteita.

– Luxemburgin konttoriin oli rakennettu paikallista asuntorahoitusosaamista, mutta se ei ollut iso bisnes. Varsinkin Tanskasta oli jonkin verran kysyntää, mutta sieltä onkin helppo ajaa viikonlopuksi Ranskaan, Nordean Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Tom Miller sanoo.

Sittemmin Nordea on palannut noudattamaan kiinteistörahoituksen ikiaikaista kirkontorniperiaatetta; rahoitetaan vain kirkontornista näkyviä kohteita.

– Emme ole lähteneet musta-valkolinjalle, mutta suosimme paikallista eli suomalaista vakuutta. Ranskalaisen lomamökin vakuutena käytetään mieluummin Suomessa olevaa asuntoa, jolloin voimme rahoittaa mökkiä Ranskassa.

Myös Nordean private banking on lopettanut eurooppalaisten asuntojen rahoituksen, koska sitä kautta voi laueta raportointivelvollisuus johonkin maahan.

– Se ei maksa vaivaa. Nykyään asuntoluottodirektiivin määräykset poikkeavat maakohtaisesti, ja koko vakuussääntely on eurooppalaisessa tarkastelussa. Kysyntääkin hillitsevät asuntoluottodirektiivin tiukentuminen ja vakuuden arvostussääntely.

OP ja Hypo edellyttävät kotimaista vakuutta

Myös OP Ryhmä edellyttää henkilöasiakkaiden kohdalla kotimaista vakuutta asiakkaiden ulkomailla sijaitsevien hankintojen rahoituksessa.

– Meillä on intressi varmistaa, että vakuus on juridisesti pätevä. Meidän pitää varmistua myös vakuuden arvosta. Se edellyttää paljon markkinaosaamista, eikä meillä ole kunkin maan syvällistä tuntemusta. Näin se on riskittömämpää kummallekin osapuolelle, OP:n pankkitoiminnan tuotteet ja palvelut -toimintoalueen johtaja Kaisu Christie sanoo.

Käytäntö ei ole viime vuosina muuttunut.

– Rahoituksen esteeksi se ei ole muodostunut. Yleensä asiakkailla on kotimainen vakuus.

Asumisen rahoitukseen keskittynyt Hypo noudattaa samaa linjaa; ulkomaista vakuutta ei hyväksytä.

Hypon riskienhallintajohtaja Mikko Huopion mukaan syy on selvä.

– Jotta kohde voidaan hyväksyä vakuudeksi, on täytyttävä oikeusvarmuuden periaate. Eli on oltava luotettava prosessi, jolla vakuus voidaan muuttaa rahaksi. Myös regulaatio edellyttää sitä. En silti kiistä, etteikö ulkomaisen kohteen käyttö vakuutena olisi juridisesti mahdollista, Huopio sanoo.

Hänen mukaansa Hypon asiakkailta ei ole tullut kysyntää ulkomaisten kohteiden käytöstä vakuutena.

– Aivan yksittäistapauksia on ollut. Käytännössä asiakkailla on kotimainen kohde vakuudeksi.

Lisää aiheesta "Oma talous"