Lehti suomalaiselle sijoittajalle

Tom Millerin mukaan Suomessa on halvat asuntolainat, koska jälleenrahoittajat arvostavat lyhentäviä laina-asiakkaita. Kuva: Nordea.

Nordea ei tuo Ruotsin mallia Suomen lainamarkkinoille

Vihreän asuntolainan lanseerannut Nordea ei aio tarjota Suomessa 35 vuotta pidempiä laina-aikoja.

Nordean siirrettyä pääkonttorinsa Suomeen finanssialalla alkoi arvuuttelu, aikooko Pohjoismaiden suurin pankki tuoda Ruotsin mallin mukaiset ”ikuiset” asuntolainat Suomenkin markkinoille. Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Tom Millerin mukaan ei aio.

– Ei ole kenenkään alan toimijan intresseissä edes ehdotella sellaista.

Ruotsissa asuntovelalliselle riittää edelleen pelkkien korkojen maksaminen niin kauan kuin asunnon rahoitusaste eli velka suhteessa asunnon arvoon on alle 50 prosenttia. Millerin mukaan sellainen ei sovi pankkien suomalaiseen bisnesmalliin.

– Olemme sitä mieltä, että Suomessa on tilaa pidemmille asuntolainoille kuin tänään, mutta pidämme 35 vuotta ehdottomana maksimina.

Millerin mukaan asuntolainojen keskimääräinen laina-aika on 20 vuoden hujakoilla, mutta yli 25 vuoden lainojen osuus uusmyynnissä kasvaa kaiken aikaa. 35 vuoden laina-aika on ollut Nordean asiakkaille mahdollinen aiemminkin, mutta pankki alkoi tuoda sitä aktiivisemmin esiin vasta tämän vuoden alusta.

Suomessa ei ole sääntelyyn perustuvaa laina-aikakattoa. Arkikielessä Finanssivalvonnan suositus maksuvaralaskelmasta 25 vuoden laina-ajalla on muodostunut maksimiksi, mutta suositus koskee maksukyvyn mitoittamista eikä laina-ajan pituutta.

– Fivan suositus on, että tehdään korkoherkkyys- eli maksuvaralaskelma kaikkiin asuntolainoihin kuuden prosentin korolla ja 25 vuoden maksuajalla. Joka ikinen luottopäätös ajetaan sen läpi ihan koneellisesti. Sen jälkeen voidaan keskustella pidemmistäkin laina-ajoista.

Laina-aikaa pidentämällä ei kuitenkaan saa isompaa lainaa.

– Lainan määrä mitoitetaan 25 vuodella, Miller kertoo.

 

Jälleenrahoittajat arvostavat lyhentäviä asiakkaita

Pankin tytäryhtiönä Nordea Kiinnitysluottopankki laskee liikkeeseen asuntovakuudellisia suojattuja joukkovelkakirjoja isoille sijoittajille, jotka toimivat suomalaisten asuntolainojen jälleenrahoittajina eli raaka-ainelähteenä.

– Niillä markkinoilla sijoittajat, jotka ovat valtionpankkeja ja isoja eläkevakuuttajia, arvostavat huomattavan paljon, että suomalaisia asuntolainoja lyhennetään.

Asuntovakuudellinen suojattu joukkovelkakirjalaina eli covered bond on vanha eurooppalainen malli, joka eroaa amerikkalaisesta subprime –sähläyksestä siinä, että se on nimenomaan covered eli katettu loppujen lopuksi olemassa olevilla asunnoilla. Sijoittajaa suojaa lainsäädäntö, joka määrittää, mitä bondissa saa olla sisällä.

– Sen takia Euroopassa ei edes ole subprime –lainoja, koska meillä on aina ollut hyvin likvidi ja vahva covered bond –markkina pankkien jälleenrahoituksen lähteenä; Saksassa 1600-luvulta asti.

Koko suomalaisen rahoitussektorin jälleenrahoituksesta iso siivu tehdään covered bondeilla. Käytännössä kaikilla pankeilla on tytäryhtiö niiden liikkeeseen laskuun.

– Suomessa on maailman halvimmat asuntolainat, koska suomalaisten lyhentävien asiakkaiden lainat ovat arvostettua ja haluttua tavaraa sijoittajille siksi, että ne ovat niin turvallisia, Miller sanoo.

 

Vihreässä asuntolainassa 7 vuoden korkosuoja

Nordea lanseerasi huhtikuun lopulla ensimmäisenä pankkina Suomessa vihreän asuntolainan. Sen kriteerinä on rahoitettavan kohteen energialuokka A, Joutsenmerkki tai vähintään kaksi tähteä RTS-ympäristöluokituksessa. Vuoden 2013 energiatodistuksen mukainen luokitus voi olla A tai B.

Mikä muu tekee asuntolainasta vihreän kuin asuntoa koskevat kriteerit?

– Ei siitä muu teekään vihreää, ei se ole hiilivapaasta rahasta tehty. Pohjoismaissa on pitkät perinteet energiatehokkuuden standardoinnille ja sertifioinnille, sen pohjalle on hyvä rakentaa. Jatkossa näen mahdollisuuksia tarjota erilaisten kumppanuuksien kautta parempia diilejä vaikka vihreästä sähköntuotannosta, mutta tällä hetkellä nuo kriteerit ovat se vihreys, Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Tom Miller sanoo.

Vihreän asuntolainan voi saada myös sijoitusasunnolle.

Asiakkaan ensisijainen etu vihreässä asuntolainassa on parempi korkosuoja kuin lainojen kylkeen normaalisti myydään.

– Me pannaan siihen seitsemän vuoden korkoputki, mutta se ei määritä laina-aikaa. Laina voi olla normaalin pituinen sen mukaan kuin asiakas haluaa, Miller kertoo.

Hän suunnittelee, että kun vihreitä asuntolainoja on tarpeeksi, esimerkiksi miljardin verran, niistä voidaan rakentaa isoja institutionaalisia eurooppalaisia sijoittajia kiinnostava vihreä covered bond.

– Vihreydellä he saavat myös etua omassa sijoitustoiminnassaan.

Vihreiden asuntolainojen ja covered bondien saaminen laajalti markkinoille on voimakas Euroopan laajuinen tavoite.

– Ne ovat yksi väline, joilla EU haluaa rahoittaa investointeja, joita Euroopan pitää tehdä täyttääkseen Pariisin ilmastosopimuksen sitoumukset.


 

Lisää aiheesta "Markkinat"