Lehti suomalaiselle sijoittajalle

Kauppamääriltään vilkkaimmalla Kallio–Siltasaari–Merihaka-alueella lisäystä on tullut 10,5 % vuodesta 2014 vuoteen 2019.

Asuntokauppa piristyi heinäkuussa 9,6 % – Helsingin kärki löytyy Kallio–Siltasaari–Merihaka -alueelta

Pääkaupunkiseudulla vanhojen asuntojen kauppamäärät nousivat heinäkuussa 16,8 % verrattuna viime vuoteen. Koko maassa tammi–heinäkuussa vanhoja asuntoja on myyty 2,0 % enemmän kuin viime vuonna samaan aikaan.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelun tilastojen mukaan heinäkuussa asuntokauppoja tehtiin Suomessa 9,6 % enemmän kuin viime vuoden heinäkuussa. Kaikki suurimmat välitysliikkeet toimittavat kauppatietonsa hintaseurantapalveluun.

– Myös muissa suurissa kaupungeissa asuntokauppa oli pirteää. Puolet tehdyistä kaupoista tehtiin heinäkuussa kymmenessä asukasluvultaan suurimmassa kaupungissa, ja kymmenen suurimman kaupungin merkitys koko maan asuntokaupoissa näyttää vahvistuvan, Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu-Elina Hintsa sanoo.

Tarkasteltaessa kuuden kuukauden liukuvaa keskiarvoa vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat heinäkuussa yhteensä 5,2 %  verrattuna samaan ajanjaksoon vuosi sitten. Vanhojen kaksioiden neliöhinnat laskivat kuuden kuukauden liukuvaa keskiarvoa tarkasteltaessa Porissa 1,1 %  ja Kouvolassa 8,1 %. 

Kauppoja tehdään eniten Kallio–Siltasaari–Merihaka-alueella

– Analysoimme Helsingin eri kaupunginosien ja postinumeroalueiden vanhojen asuntojen kauppamääriä tämän vuoden ensimmäisen kuuden kuukauden aikana verrattuna viiden vuoden takaiseen vastaavaan jaksoon.

Selvitys kohdistui vanhoihin kerrostaloasuntoihin ja mukaan otettiin vain alueet, joissa oli ollut riittävästi kauppoja kyseisinä ajanjaksoina.

Koko Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet viiden vuoden aikana 10,2 %

– Eniten vanhojen asuntojen asuntokauppoja tehdään postinumeroalueella 00530, joka käsittää alueen Kallio–Siltasaari–Merihaka. Kyseisellä alueella kauppoja tehdään keskimäärin 33 kuukaudessa ja kasvua on 10,5 % vuodesta 2014 vuoteen 2019. 

Tarkemman tarkastelun alle pääsivät kolme eri tavalla kasvanutta ja kehittynyttä aluetta: Lauttasaari, Haaga ja Vallila sisältäen Alppilan ja Itä-Pasilan. Koko Helsingissä asukasmäärä on kasvanut vuodesta 2013 vuoteen 2018 5,0 %. Lauttasaaressa vastaava luku on 10,3 %, Etelä-Haagassa 8,2 %, Pohjois-Haagassa 4,3 % ja Vallilassa 14,7 %.

– Lauttasaaressa on viimeisten vuosien aikana rakennettu paljon uusia asuntoja erityisesti Vattuniemen alueelle. Haagassa taas kehitys rakentamisen suhteen on ollut stabiilimpaa, kun taas Vallilan alueelle on rakennettu ja rakentumassa paljon myös uudiskohteita. 

– Yhteenvetona näiden kolmen Helsingin kaupunginosan asuntokaupan kehityksestä viiden vuoden takaiseen voidaan todeta, että jopa saman kaupunginosan sisällä eri kerrostaloasuntotyyppien kauppamäärät ovat voineet kehittyä vastakkaisiin suuntiin, mutta kaikkialla vanhojen kerrostalokaksioiden neliöhinnat ovat nousseet viiden vuoden takaisesta jaksosta. Yksiöiden kauppamäärät ovat vähentyneet sekä Itäisessä kantakaupungissa että Haagassa, mikä voi kertoa siitä, että asuntosijoittajat ovat ostaneet yksiöitä vuokra-asunnoiksi ja sitä kautta omistusyksiöiden määrä on vähentynyt, Hintsa summaa.

Markkinat jakaantuvat mikromarkkinoihin

Saman kaupunginosan sisältä löytyi suuria eroja erilaisten vanhojen kerrostaloasuntotyyppien suhteellisissa kauppamäärissä

– Esimerkiksi postinumeroalueella 00510 (Vallila-Alppila-Alppiharju) on myyty merkittävästi enemmän yksiöitä kaikista alueen kaupoista kuin postinumeroalueella 00520 (Vallila-Itä-Pasila-Mäkelänrinne). Tämä selittyy pitkälti sillä, että vanhojen asuntojen asuntotyypit vaihtelevat voimakkaasti jopa ihan vierekkäisillä alueilla.

Samalla Hintsa muistuttaa uudisrakentamisen mahdollisista vaikutuksista keskimääräisiin hintoihin.

– Vaikka olemme analysoineet vanhoja kerrostaloasuntoja viiden vuoden takaiseen tilanteeseen nähden, niin näillä alueilla voi esimerkiksi vuonna 2014 uudiskohteena myyty asunto olla jo  vaihtanut omistajaa, mikä saattaa osaltaan selittää neliöhintojen nousua.

Hintsa toteaa analyysin tukevan näkemystä markkinoiden jakautumisesta yhä pienempiin mikromarkkinoihin suurimmissa kaupungeissa.

– Kyse on polarisaatiosta kaupunginosien välillä. Tämä kehitys on etenemässä kortteli- tai jopa taloyhtiötasolle.

Lauttasaaressa vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat nousseet

Lauttasaaressa vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet viidessä vuodessa 8,4 %, kun tarkastellaan ajanjaksoja tammi-kesäkuu. Samalla ajanjaksolla vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat nousseet 25,3 %.

– Niin sanotussa vanhassa Lauttasaaressa pois lukien Vattuniemen alue vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kuitenkin laskeneet 3,2 % viiden vuoden takaiseen samaan ajan jaksoon verrattuna. Samaan aikaan neliöhinnat ovat tällä alueella nousseet 26,6 % ja myyntiajat pidentyneet keskimäärin 46 päivästä 49 päivään.

Viiden vuoden aikana Lauttasaaressa yksiöiden neliöhinta on noussut 27,1 % ja kaksioiden 25,1 %. Samalla ajanjaksolla molempien myyntiajat ovat pidentyneet yksiöiden 33 päivästä 57 päivää ja kaksioiden 40 päivästä 47 päivään. 

– Lauttasaaren Vattuniemessä, jossa on ollut paljon uudisrakentamista 2010-luvulla, vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat samaan aikaan nousseet 40,8 % ja neliöhinnat ovat nousseet vuoden 2014 alkupuoliskosta tämän vuoden vastaavaan jaksoon verrattuna 23,2 %.

Kasvua Etelä-Haagassa ja laskua Pohjois-Haagassa

Koko Haagaa tarkasteltaessa (postinumerot 00320, 00400, ei sisällä Lassilan postinumeroaluetta) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat pysyneet ennallaan viiden vuoden takaiseen verrattuna. Samaan aikaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet 17,5 %. Etelä- ja Pohjois-Haaga ovat kuitenkin eriytyneet kehitykseltään.

Etelä-Haagassa vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat nousseet vuodesta 2014 8,0 % ja samaan aikaa myyntiajat pidentyneet neljällä päivällä 57 päivään.

– Toisin kuin muiden kerrostaloasuntotyyppien, vanhojen yksiöiden kauppamäärät ovat laskeneet 37,5 %, neliöhinnat ovat nousseet 26,5 % ja myyntiajat pidentyneet 34 %. Kerrostalokaksioiden kauppamäärät ovat kasvaneet 19 % ja niiden neliöhinnat nousseet 22,5 %, kun taas niiden myyntiajat ovat pidentyneet 11,6 %.

Pohjois-Haagassa vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat vähentyneet vuodesta 2014 13,2 % ja myyntiajat ovat samaan aikaan lyhentyneet 2,6 % ollen nyt keskimäärin 51 päivää. Neliöhinnat ovat samana aikana nousseet 13,1 %.

– Vanhoja kerrostaloyksiöitä myydään Pohjois-Haagassa vähän, keskimäärin 1–2 per kuukausi. Kerrostalokaksioissa myyntimäärät ovat laskeneet 10,0 % ja samana aikana neliöhinta kohonnut 20,1 %. Myyntiajat ovat lyhentyneet kaksioissa 17,7 %. Nämä muutokset saattavat puhua tarjontaongelman puolesta vanhoissa kaksioissa Pohjois-Haagassa.

Tarkasteltaessa alkuvuoden aikana eri asuntotyyppien osuutta kaikista myydyistä vanhoista kerrostaloasunnoista yksiöiden osuus on Etelä-Haagassa suurempi (20,5 %) kuin Pohjois-Haagassa (10,2 %), mutta pienempi kolmioissa (Etelä-Haaga 23,8%, Pohjois-Haaga 32,2%). Etelä-Haagan asukasmäärä on kasvanut viidessä vuodessa 8,2 % ja Pohjois-Haagassa  4,3 %.

Asuntokaupan kehitys Vallilan-alueella eriytynyttä

Vallila–Alppila–Alppiharju -alueella (postinumero 00510) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat laskeneet 4,3 % vuodesta 2014. Samana aikana neliöhinnat ovat alueella nousseet 27,7, %. Keskimääräinen myyntiaika on pysynyt 50 päivän tuntumassa. 

Yksiöiden myyntimäärät ovat laskeneet lievästi 1,7 % ja neliöhinnat nousseet 29,4 %. Samaan aikaan kaksioiden kauppamäärät ovat laskeneet 22,0 % ja neliöhinnat nousseet yksiöiden kaltaisesti 27,3 %.

Itä-Pasila–Mäkelänrinne (postinumero 00520) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet viidessä vuodessa 13,8 %. Neliöhinnat ovat nousseet 29,9 % ja myyntiajat pidentyneet 40 päivästä 54 päivään.

– Kerrostaloyksiöitä alueella myydään vähän; vain keskimäärin kaksi kauppaa kuukaudessa. Vanhojen kerrostalokaksioiden kauppamäärät ovat nousseet 19,0 % vuodesta 2014 ja neliöhinnat 26,7 %, mutta myyntiajat ovat pidentyneet 15 päivää 54 päivään. Kerrostalokolmioiden kauppamäärät nousivat 9,1 % ja neliöhinnat huimat 52,2 % samalla kun myyntiajat ovat pidentyneet 34,3%.

Tarkasteltaessa eri asuntotyyppien osuutta kaikista alkuvuoden aikana myydyistä vanhoista kerrostaloasunnoista kerrostaloyksiöiden osuus kaikista kaupoista on Vallila–Alppila-alueella (52,7 %) huomattavasti suurempi kuin Vallila–Itä-Pasila-alueella (13,6 %), mutta pienempi kerrostalokolmioissa (Vallila–Alppila 11,8 % ja Vallila-Itä-Pasila 36,4 %).

Näillä alueilla asukasmäärä on kasvanut viidessä vuodessa eniten Vallilassa (18,1 %), kun taas Alppilan (2,5 %) ja Itä-Pasilan (1,6 %) alueella väkiluku on kasvanut rauhallisemmin.

 

VIDEO: Alkuvuoden asuntokauppaa kommentoivat Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto  toimitusjohtaja Maria-Elena Ehrnrooth ja Kiinteistövälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. (Kesto 1:42)

 

Lisää aiheesta "Markkinat"