Kiinteistöarvioita tekevän JLL Finlandin toimitusjohtaja Tero Lehtonen arvioi, että useimpien kiinteistö- ja asuntorahastojen kohdalla suurin arvonpudotus on jo nähty. Silti suunta on edelleen alas.

– Ainakin se on varmaa, ettei olla menossa ylöspäin.

Kiinteistö- ja asuntorahastojen arvonmääritys perustuu yleensä rahastojen tasearvon arviointiin. Tasearvo taas muodostuu yksittäisten sijoituskohteiden arvojen summana. Jos rahasto omistaa esimerkiksi viisi tuhatta asuntoa ja arviot tehdään kauppa-arvomenetelmällä, arvion kohteena on viisi tuhatta yksittäistä asuntoa. Arvio lähtee siis oletuksesta, että myydään yksittäinen kohde.

– Jos kokonaisuus tulisi kerralla myyntiin, sillä olisi eri hintalappu, Lehtonen selventää.

Rahastoyhtiöt teettävät kiinteistöarviot yleensä sääntöjensä mukaisesti rahastosta riippumattomilla konsulteilla. JLL Finland on yksi kiinteistöarvioiden tekijöistä. Toimitusjohtajan mukaan asuntojen ja kiinteistöjen arviointimenetelmä voi perustua joko tuottoarvoon tai kauppa-arvoon.

Kauppa-arvon määrittämiseksi tarkastellaan vertailukelpoisia toteutuneita kauppoja. Tuottoarvopohjaisessa arvioinnissa taas tehdään kohteen tuotoista ja kuluista kymmenvuotinen kassavirtalaskelma, jonka tuottoja diskonttaamalla muodostuu kohteen nykyarvo.

– Meidän kaltaisemme konsultti määrittää kohteen markkina-arvon. Se on useimmiten myös tasearvo. Kiinteistöarvioinnin näkökulmasta tasearvo ja kassavirta eivät ole erillisiä komponentteja. Meidän tehtävämme on määrittää kiinteistön arvo eikä rahaston arvo, Lehtonen täsmentää.

Markkinat muuttuvat arvioita nopeammin

Lähtökohtaisesti rahastot tarvitsevat ajantasaisen kiinteistöarvion silloin, kun niissä on lunastus- tai merkintäikkuna auki. Kiinteistörahastojen kohdalla se on tyypillisesti kvartaaleittain tai puolivuosittain. Tästä seuraa, että markkinatilanne saattaa muuttua arvioita nopeammin. Lehtosen mukaan arviohinnat seuraavat markkinamuutoksia aina pienellä viiveellä.

– Kiinteistöarviot perustuvat aina osittain toteutuneisiin kauppoihin, ja siinä mielessä peilaavat historiaa.

Toteutuneiden kauppojen eli ”kovan evidenssin” ohella arvioita voidaan perustaa ”pehmeään evidenssiin”, kuten sijoittajien kanssa käytäviin keskusteluihin, indikatiivisiin tarjouksiin ja meneillään oleviin kauppaprosesseihin.

– Varsinkin sijoittajakeskustelut katsovat eteenpäin, toteutuneet kaupat historiaan. Arvion tarkkuus tosin heikkenee, mitä vähemmän on käytettävissä toteutuneita vertailukauppoja ja mitä enemmän arviot pohjautuvat keskusteluihin markkinatoimijoiden kanssa. Arvio tulee aina markkinoiden perässä. Arvion ja toteutuvan kauppahinnan ero kasvaa todennäköisesti isommaksi muutostilanteissa kuin markkinoiden ollessa likvidejä ja arvojen kehityksen tasaista, Lehtonen sanoo.

Pitkin syksyä Suomessa on puhuttu kiinteistömarkkinoiden jumiutuneen kokonaan. Toimivatko arviointimenetelmät markkinahäiriöissä?

– Menetelmät toimivat edelleen, mutta niiden tarkkuus heikkenee. Markkina-arvon määritelmään sisältyy vapaaehtoinen myyjä ja vapaaehtoinen ostaja, jolloin myyntiaika on markkinaehtoinen. Markkinahäiriöissä myyntiaika pitenee. Sitten tullaan siihen, puhutaanko markkina-arvosta vai realisointiarvosta. Jos rahasto pitäisi realisoida kerralla, tulisi myyntihintaan tukkualennusta samalla tavalla kuin jos joku myisi kerralla esimerkiksi huomattavan määrän pörssiyhtiön osakkeista.